Beispielbericht: Gebäudeanalyse für ein Mehrfamilienhaus

Bewertung der Bauteile

Von 112 bewerteten Bauteilen liegt die Gesamtnote bei 2,8. 14 Bauteile erhalten die Note 4, 1 Bauteil die Note 5 (schlechteste Bewertung) — diese Bauteile treiben die Sanierungskosten am stärksten.

• Wärmedämmung Außenwand (Energieeffizienz) (Note 5): U-Wert der Außenwand ohne WDVS bei 1,1 W/(m²K) — im Sinne des Notensystems ungedämmt, deutlich über GModG-Anforderung für Sanierung.
• Fenster & Fenstertüren (Energieeffizienz) (Note 4): Holzfenster mit einfacher Dichtungsebene und Isolierverglasung der ersten Generation, U-Wert deutlich über heutigem Standard.
• Gas-Zentralheizung (Kessel/Brennwert) (Note 4): Niedertemperaturkessel Baujahr 1998, Lebensdauer erheblich überschritten. Korrosionsfahnen am Kesselgehäuse, Rußablagerungen am Brenner, kein aktuelles Wartungsprotokoll vorliegend.

Geschätzte Sanierungskosten

Über alle Maßnahmen ergibt sich eine Kostenspanne von 152.500 – 279.600 €. Die dringlichsten Maßnahmen:

1. Absturzsicherungen sanieren und normgerecht nachrüsten — 3.500 – 7.000 €
2. Asbest-Voruntersuchung und Sanierungszuschlag — 16.000 – 46.000 €
3. Balkonbrüstungen kindersicher nachrüsten — 2.400 – 4.800 €

Erkannte Risiken und Deal-Breaker

• Heizung am Lebensende — Austausch mittelfristig unvermeidbar — Niedertemperaturkessel Baujahr 1998 hat die übliche Nutzungsdauer von 20-25 Jahren überschritten. Eine gesetzliche Austauschpflicht gibt es seit dem GModG (29. Juli 2026) nicht mehr — das frühere Betriebsverbot für über 30 Jahre alte Kessel ist ersatzlos entfallen. Maßgeblich ist damit allein der technische Zustand: Ersatzteilverfügbarkeit, Wirkungsgrad und Ausfallrisiko sprechen für einen Austausch innerhalb weniger Jahre.
• Asbest möglich — Baujahr 1968 liegt vor dem Verbot — Häuser aus dieser Zeit können Asbest enthalten — ein Baustoff, der in Deutschland bis 1993 erlaubt war und dessen Fasern krebserregend sind. Bei fest gebundenen Materialien wie Asbestzementplatten (Eternit) oder Fliesenklebern geht von unbeschädigten Bauteilen in der Regel nur eine geringe Gefahr aus. Bei schwach gebundenen Produkten — Spritzasbest, Asbestpappen, ältere Leichtbau- und Brandschutzplatten — können sich Fasern dagegen schon durch Alterung oder Erschütterung lösen, auch ohne sichtbare Beschädigung. Kritisch wird es in jedem Fall beim Bohren, Abreißen oder Sanieren. Weitere typische Fundorte: Bodenbeläge (Floor-Flex), Putze, Dichtungen, Brandschutzklappen und Nachtspeicheröfen. Bei Baujahr 1968 ist das Vorhandensein bis zum Negativnachweis zu unterstellen.
• Grundstück liegt im HQ100-Überschwemmungsgebiet — Grundstück liegt im Bereich potenzieller Überflutung bei hundertjährigem Hochwasser laut amtlicher Hochwasserkarte NRW.
• Brüstungen verstoßen gegen Bauordnung — Stababstände der Balkonbrüstungen überschreiten den Höchstwert nach BauO NRW. Bei Vermietung an Familien mit Kleinkindern besteht Haftungsrisiko.
• Absturzsicherungen mit Korrosions- und Normmängeln — Absturzsicherungen vor bodentiefen Fenstern zeigen Korrosion an den Verankerungen, zusätzlich überschreitet der Stababstand an einer Fensterfront die zulässige Norm nach Landesbauordnung.
• Gebäudehülle energetisch am Ende der Nutzungsdauer — Die Außenwanddämmung erreicht mit einem U-Wert von 1,1 W/(m²K) die schlechteste Note des gesamten Berichts — im Sinne des Notensystems ungedämmtes Mauerwerk, deutlich über der GModG-Anforderung. Die Sanierung ist mit der WDVS-Maßnahme die zweitgrößte Einzelinvestition nach dem Heizungstausch.

So entsteht diese Bewertung

briven wertet öffentliche Datenquellen aus — amtliche Luftbilder, ALKIS-Katasterdaten, OpenStreetMap, Hochwasser- und weitere Risikokarten — und ergänzt sie um hochgeladene Dokumente und Fotos. Eine KI bewertet daraus jedes Gebäudeelement mit einer Note von 1 bis 5 und einem Konfidenz-Level. Ein CapEx-Agent fasst alle erkannten Mängel zu einer gewerkeübergreifenden Kostenübersicht zusammen, ein Flag-Agent hebt die wichtigsten Risiken und Deal-Breaker hervor. Wo die Datenlage nicht ausreicht, empfiehlt der Bericht ausdrücklich eine Prüfung vor Ort durch einen Sachverständigen.