Eigentumswohnung kaufen: Diese Unterlagen entscheiden über Ihr Risiko

Wer eine Eigentumswohnung kauft, kauft mehr als vier Wände: Sie treten einer Gemeinschaft bei, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) organisiert ist und über Dach, Fassade, Heizung und Treppenhaus entscheidet – und deren Beschlüsse die Wohnung belasten können, bevor Sie überhaupt einziehen. Die entscheidenden Informationen stehen deshalb nicht im Exposé, sondern in Papieren, die viele Käufer erst nach der Beurkundung zu sehen bekommen. Dieser Artikel listet die Unterlagen, die Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung prüfen sollten, und erklärt den Fall, der am meisten Geld kostet: eine beschlossene Großsanierung, deren Sonderumlage erst nach dem Eigentumsübergang fällig wird. Es ist eine fachliche Einordnung, keine Rechtsberatung – für den Einzelfall sind Notar und Rechtsanwalt die richtige Adresse.

Vor dem Kauf gehören auf den Tisch: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre oder die Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Am wichtigsten sind beschlossene, noch nicht fällige Sonderumlagen: Wer zum Fälligkeitszeitpunkt im Grundbuch steht, zahlt sie nach BGH-Rechtsprechung – sofern nichts anderes geregelt ist.

Alle Angaben mit Gesetzesstand August 2026.

Warum die Eigentumswohnung ein eigener Prüfungsgegenstand ist

Beim Hauskauf prüfen Sie ein Gebäude. Bei der Eigentumswohnung prüfen Sie ein Gebäude plus eine Rechtsgemeinschaft. Das Sondereigentum umfasst die Räume Ihrer Wohnung und ihre veränderbaren Bestandteile; alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes nötig ist oder allen Eigentümern dient – Tragwerk, Dach, Fassade, Heizung, Treppenhaus –, kann gar nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Über dieses Gemeinschaftseigentum entscheidet die Versammlung der Wohnungseigentümer durch Beschluss (§ 19 WEG), in der Regel mit Stimmenmehrheit (§ 25 WEG). Die Kosten trägt jeder nach seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum – dem Miteigentumsanteil, der als Bruchteil im Grundbuch steht (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG).

Daraus folgen zwei Konsequenzen, die den Kauf prägen. Erstens: Sie erben mit der Wohnung die gesamte Beschlusslage – auch Entscheidungen, an denen Sie nicht mitwirken konnten; Beschlüsse wirken gegen spätere Eigentümer, ohne dass sie eigens im Grundbuch stehen (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG). Zweitens: Ob Dach und Heizung saniert werden, entscheiden Sie nicht allein. Zählen tut, was die Gemeinschaft beschlossen hat oder noch beschließen wird – und wie viel Geld in ihrer Kasse liegt. Genau deshalb versagen die üblichen Kauf-Checklisten an dieser Stelle – und die Unterlagen werden zum eigentlichen Prüfgegenstand. Was Sie am Gebäude selbst sehen sollten, steht in der Hauskauf-Checkliste; hier geht es um die Papiere, die nur bei der Eigentumswohnung dazukommen.

Die Kernliste: die Unterlagen, die Sie anfordern sollten

Dazu die üblichen Kaufunterlagen, die es bei jedem Immobilienkauf gibt: ein aktueller Grundbuchauszug, der Energieausweis, die Flurkarte und – gerade bei älteren Gebäuden – Nachweise über durchgeführte Modernisierungen, wie sie die Hauskauf-Checkliste beschreibt. Verlangen Sie die WEG-Unterlagen früh, nicht erst beim Notar: Ihre Bewertung der Wohnung hängt an ihnen, und manche Verwalter brauchen Wochen für eine Auskunft.

Die Teilungserklärung lesen: Wo Ihr Eigentum endet

Die Teilungserklärung ist die Geburtsurkunde der Wohnung: Der Eigentümer hat das Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt und mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden (§ 8 Abs. 1 WEG). Die zugehörige Bauzeichnung – der Aufteilungsplan – ist als Anlage der Eintragungsbewilligung Bestandteil der Grundbuchunterlagen (§ 7 Abs. 3 und 4 WEG) und zeigt, welche Räume genau zum Sondereigentum gehören.

Beim Lesen zählen vier Punkte:

1. Umfang des Sondereigentums. Gehören Keller, Dachboden, Garage oder Stellplatz dazu – und zwar als Sondereigentum oder nur mit einem Sondernutzungsrecht an einer Fläche, die allen gehört? Ein Sondernutzungsrecht nutzen Sie allein, zahlen aber oft weiter über das Hausgeld mit.
2. Miteigentumsanteil (MEA). Er ist der Schlüssel, nach dem Sie Kosten tragen (§ 16 Abs. 1 und 2 WEG). Ein sehr kleiner Anteil deutet manchmal darauf hin, dass eine große Wohnung erst nachträglich in mehrere kleine Einheiten geteilt wurde. Ein sehr großer Anteil heißt praktisch: Sie zahlen auch einen sehr großen Teil aller Gemeinschaftskosten.
3. Kostenverteilung. Das Hausgeld muss nicht nach dem MEA laufen – die Gemeinschaft kann abweichende Schlüssel in der Gemeinschaftsordnung vereinbart (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG) oder durch Beschluss geregelt haben (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Üblich sind etwa Wohnfläche für Heizkosten und Zählerstände für Wasserkosten.
4. Regelungen, die Sie sonst nirgends finden. Die Gemeinschaftsordnung kann Bestandteile, die eigentlich Sondereigentum sein könnten, dem Gemeinschaftseigentum zuweisen (§ 5 Abs. 3 WEG) – etwa Fenster oder Balkone. Dann zahlen Sie deren Erneuerung gemeinsam mit, ob Sie wollen oder nicht.

Ein Klassiker, der regelmäßig Überraschungen stiftet: Der im Exposé mitverkaufte Keller ist weder im Aufteilungsplan ausgewiesen noch im Grundbuch eingetragen. Entscheidend ist allein die Eintragung im Grundbuch: Ist der Keller dort nicht als Sondereigentum eingetragen, gehört er Ihnen nicht – egal, was Aufteilungsplan oder Exposé zeigen. Nehmen Sie Unstimmigkeiten zwischen Exposé, Aufteilungsplan und Grundbuch zum Notartermin mit; der Notar muss die Eigentumslage klären, bevor Sie unterschreiben.

Die Protokolle: Beschlossen heißt beschlossen

Die Protokolle der Eigentümerversammlung sind das Gedächtnis der Gemeinschaft. Interessant sind weniger die Routinepunkte als die Zeilen über Instandhaltung: Wurde die Fassadensanierung beschlossen oder vertagt? Gibt es einen Beschluss zur Heizungserneuerung, zur Aufzugsmodernisierung, zum Dach? Wurde eine Sonderumlage erhoben – und in welchen Raten? Drei Jahre Protokolle decken in der Praxis fast immer die laufenden und anstehenden Maßnahmen ab; die Hauskauf-Checkliste empfiehlt genau diesen Zeitraum.

Wer es vollständig wissen will, verlangt Einsicht in die Beschluss-Sammlung: Der Verwalter führt seit dem 1. Juli 2007 den Wortlaut aller verkündeten Beschlüsse und die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen aus WEG-Rechtsstreiten, fortlaufend nummeriert und mit Vermerk, wenn ein Beschluss angefochten oder aufgehoben wurde (§ 24 Abs. 7 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf Einsicht und kann Dritte ermächtigen – ein Verkäufer, der nichts zu verbergen hat, kann Sie also problemlos hineinschauen lassen. Die Sammlung ist belastbarer als Zitate aus Protokollen, weil sie nur den maßgeblichen Beschlusswortlaut enthält.

Achten Sie in beiden Quellen auf die Formulierung „in Aussicht gestellt": Damit hält die Versammlung eine Maßnahme für ein Folgejahr offen. Das ist noch kein Beschluss – aber es zeigt, welche Rechnung auf Sie zukommt, und gibt Ihnen ein Argument für die Kaufpreisverhandlung.

Wirtschaftsplan, Abrechnung, Vermögensbericht: die drei Zahlen der Gemeinschaft

Drei Dokumente, drei Zahlen – und jede sagt etwas anderes:

• Das Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG) ist Ihre monatliche Vorschusszahlung für das laufende Jahr. Niedrig ist nicht besser: Ein auffällig niedriges Hausgeld bei älterem Gebäude deutet oft auf eine Gemeinschaft, die Kosten in die Zukunft schiebt.
• Die Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) zeigt, was tatsächlich angefallen ist – und ob Nachschüsse fällig wurden: Zusatzzahlungen, wenn das gezahlte Hausgeld die tatsächlichen Kosten nicht gedeckt hat. Wiederkehrende Nachschüsse bedeuten: Der Wirtschaftsplan greift zu kurz, Ihre echte Monatslast liegt über dem Hausgeld.
• Der Rücklagenstand aus dem Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG) ist die wichtigste Zahl für Ihre Zukunft. Die Instandhaltungsrücklage – im Gesetz Erhaltungsrücklage genannt – gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG); der Gesamtstand geteilt durch die Zahl aller Wohnungen ergibt das Polster je Einheit. Eine Faustregel zum Mitdenken – eine feste Euro-Schwelle gibt es nicht: Je älter Dach, Heizung und Fassade und je kleiner das Polster, desto wahrscheinlicher werden Sonderumlagen. Was einzelne Bauteile typischerweise aushalten, zeigt die Übersicht der Sanierungskosten im Altbau.

Die Rücklage selbst gehört der Gemeinschaft als Ganzes, nicht dem einzelnen Eigentümer. Beim Verkauf wird nichts ausgezahlt – der auf die Wohnung entfallende Anteil bleibt in der Kasse und kommt wirtschaftlich dem Käufer zugute. Deshalb wird der Rücklagenstand in der Regel im Kaufpreis berücksichtigt – hohe Rücklage stützt den Preis, niedrige drückt ihn – und eine entsprechende Vereinbarung gehört schriftlich in den Vertrag (dazu unten).

Der teuerste Fall: Beschluss vor dem Kauf, Fälligkeit danach

Jetzt zu dem Szenario, das Käufer am härtesten trifft – und das im Exposé nirgends steht. Drei Begriffe vorab, damit die Mechanik klar ist: Der Eigentumsübergang ist der Tag, an dem Sie im Grundbuch eingetragen werden – das liegt oft Wochen nach dem Notartermin. Fällig heißt: Ab diesem Punkt kann die Gemeinschaft die Zahlung rechtlich verlangen. Eine Sonderumlage ist die einmalige Zusatzzahlung aller Eigentümer, wenn die Rücklage für eine Großsanierung nicht reicht. Der Ablauf:

1. Die Eigentümerversammlung beschließt eine Großsanierung – etwa Fassade mit Dämmung, Dach und Fenster – und verteilt die Kosten per Sonderumlage nach dem Miteigentumsanteil oder einem abweichend beschlossenen Schlüssel (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
2. Der Beschluss verlangt keine sofortige Zahlung. Die Eigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden (§ 28 Abs. 3 WEG). Ohne eine solche Regelung wurde eine Sonderumlage nach der Rechtsprechung des BGH erst mit dem Abruf durch den Verwalter fällig – dem Moment, in dem er die Rate bei den Eigentümern anfordert (BGH, V ZR 257/16, noch zur bis 2020 geltenden Fassung des § 28 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 ist der Fälligkeitszeitpunkt ohne Beschlussregelung nicht mehr eindeutig geregelt – lesen Sie deshalb den Beschlusswortlaut auf ein Fälligkeitsdatum.
3. Der Verkäufer verkauft die Wohnung – und der Beschluss wandert mit: Der Käufer tritt in die Gemeinschaft ein und unterliegt deren Beschlüssen, auch soweit sie vor seinem Eintritt entstanden sind (§ 10 Abs. 3 Satz 2 WEG).
4. Nach dem Eigentumsübergang fordert der Verwalter die Rate an – und genau jetzt entscheidet sich, wer zahlt.

Die Antwort des Bundesgerichtshofs ist eindeutig – die sogenannte Fälligkeitstheorie: Zahlungspflichtig ist, wer zum Fälligkeitszeitpunkt Wohnungseigentümer ist – der Beschlusszeitpunkt spielt keine Rolle, und auch der Einwand, der Käufer habe am Beschluss nicht mitwirken können, ändert daran nichts (BGH, Urteil vom 15. Dezember 2017, V ZR 257/16). Das gilt, sofern weder Beschluss noch Gemeinschaftsordnung etwas anderes regeln. Ein Rechenbeispiel mit erfundenen Zahlen zum Nachvollziehen:

Der zeitliche Ablauf in einem Bild:

Zwei Wege geben Ihnen Sicherheit – beide lassen sich anhand der Papiere prüfen. Erstens kann die Gemeinschaftsordnung die Haftung beim Eigentümerwechsel abweichend regeln – lesen Sie die Gemeinschaftsordnung deshalb auf diesen Passus; solche Vereinbarungen wirken gegen Sie als Erwerber, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Zweitens gilt die Fälligkeitstheorie nur im Verhältnis zur Gemeinschaft; im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer können Sie frei vereinbaren, wer eine vor dem Übergang beschlossene, danach fällige Umlage trägt. Genau dafür ist der Kaufvertrag da.

Was Sie im Kaufvertrag regeln lassen

Der Kaufvertrag ist Ihr Instrument, die Lastenverteilung verbindlich festzulegen. Übliche und bewährte Bausteine:

• Anpassung oder Vorwegabzug im Kaufpreis, wenn beschlossene, noch nicht fällige Sonderumlagen bekannt sind.
• Eine Freistellung: Der Verkäufer verpflichtet sich, Sie von allen Umlagen freizustellen, die vor dem Eigentumsübergang beschlossen wurden – typischer Fall: beschlossen vor dem Übergang, fällig danach. Wichtig: Gegenüber der Gemeinschaft zahlen Sie in diesem Fall trotzdem und holen sich den Betrag vom Verkäufer zurück.
• Klarheit zu Hausgeld und Rücklage: Die Abgrenzung, welcher Rücklagenanteil und welche laufenden Kosten wirtschaftlich dem Käufer zugerechnet werden, gehört schriftlich in den Vertrag – nicht in eine mündliche Nebenabsprache mit dem Verkäufer.
• Einbeziehung des Notars. Der Notar prüft die Grundbuchlage und kann die Eigentümergemeinschaft über den geplanten Kaufvertrag informieren lassen – so erfährt sie früh, dass die Wohnung den Eigentümer wechselt. Anwälte für Wohnungseigentumsrecht prüfen die Beschlusslage im Detail – bei beschlossenen Großsanierungen ist das Geld gut angelegt.

Bringen Sie zum Notartermin mit: die Beschluss-Sammlung oder Protokolle, Wirtschaftsplan, Abrechnung, Vermögensbericht und Ihre Notizen zu jeder beschlossenen Maßnahme. Wer diese Papiere vorlegt, verhandelt über Tatsachen – wer sie nicht hat, über Vermutungen.

Die drei Zahlen, die Sie kennen müssen

Zusammengefasst – Ihre drei Zahlen im Überblick:

1. Ihr Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan – Ihre laufende Last, plus der Nachschuss-Verlauf aus den letzten Abrechnungen.
2. Der Rücklagenstand je Wohnung aus dem Vermögensbericht – Gesamtstand geteilt durch die Zahl aller Wohnungen: das Polster für die nächste Erneuerung, gelesen gegen das Alter von Dach, Heizung, Fassade und Aufzug.
3. Die beschlossenen, noch nicht fälligen Umlagen aus Protokollen und Beschluss-Sammlung – die Last, die auf Ihrer Kaufentscheidung liegt und im Exposé nicht steht.

Alle drei stehen in Dokumenten, die der Verkäufer über den Verwalter beschaffen kann. Keine davon ist eine Geheiminformation – aber keine davon kommt von selbst zu Ihnen.

Was eine Vorprüfung sehen kann – und was nur die Dokumente zeigen

Die Methodik von briven bewertet Gebäude aus der Ferne: Bausubstanz, Bauteilalter, typische Schadensrisiken und Sanierungslasten aus öffentlichen Daten und Dokumenten – was dabei aus der Ferne prüfbar ist und wo die Grenze liegt, ist eigens beschrieben. Bei der Eigentumswohnung deckt sie die gebäudeseitige Hälfte ab: Ist das Dach alt, die Fassade unsaniert, die Heizung am Lebensende, sind das genau die Bauteile, über deren Erneuerung die Gemeinschaft als Nächstes beschließen wird. Die zweite Hälfte lässt sich nur über Dokumente prüfen: Die Beschlusslage der Gemeinschaft ist reines Papierterrain. Keine Analyse der Bausubstanz ersetzt den Blick in Protokolle und Vermögensbericht. Beides zusammen – eine gebäudeseitige Vorprüfung vorab und die gelesenen WEG-Unterlagen – ist die belastbare Basis für Ihre Kaufentscheidung; die endgültige Prüfung im Einzelfall ist Aufgabe von Notar und Fachanwalt.

Häufige Fragen