Hauskauf-Checkliste: worauf Sie vor dem Kauf achten müssen

Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen die größte Einzelinvestition ihres Lebens – und anders als beim Aktienkauf lässt er sich kaum rückgängig machen. Eine strukturierte Checkliste ist deshalb kein bürokratisches Beiwerk, sondern Ihr wirksamster Schutz vor teuren Überraschungen. Sie verwandelt ein Bauchgefühl in eine nachvollziehbare Entscheidung.

Eine gute Hauskauf-Checkliste führt Sie durch fünf Phasen: Unterlagen vor der Besichtigung sichten, das Haus systematisch besichtigen, die Bausubstanz auf versteckte Mängel prüfen, Kaufnebenkosten und Sanierungsreserve realistisch rechnen und erst dann zum Notar gehen. Wer diese Reihenfolge einhält, übersieht keinen teuren Mangel und verhandelt aus einer informierten Position.

Dieser Leitfaden geht jede der fünf Phasen durch – mit dem, was wirklich zählt, und mit dem Blick, den ein Bauingenieur auf die Substanz eines Hauses wirft.

Die fünf Phasen des Hauskaufs

Die meisten Käufer beginnen mit der Besichtigung und enden beim Preis. Das ist die falsche Reihenfolge. Wer das Objekt zuerst sieht und liebt, prüft danach voreingenommen. Sinnvoller ist eine feste Abfolge, in der jede Phase entscheidet, ob die nächste überhaupt lohnt.

Der Grund für diese Reihenfolge ist hart: Nach der notariellen Beurkundung geht das Risiko in aller Regel auf Sie über. Ein durchfeuchteter Keller, der sich erst beim Einzug zeigt, ist dann Ihr Problem – nicht das des Verkäufers. Alles, was Sie vorher klären, klären Sie zum richtigen Zeitpunkt.

Alle fünf Phasen gibt es auch gebündelt als Abhak-Liste zum Mitnehmen:

Der Ablauf beim Hauskauf: die Schritte bis zum Grundbucheintrag

Die fünf Phasen oben sind die Prüf-Logik. Daneben läuft ein zweiter, formaler Strang: der eigentliche Kaufablauf mit seinen Terminen, Fristen und Zahlungen. Beide greifen ineinander – wer den Ablauf kennt, weiß, wie viel Zeit ihm für die Prüfung bleibt und ab wann eine Entscheidung nicht mehr korrigierbar ist.

Von der Einigung bis zum Eintrag als Eigentümer im Grundbuch vergehen in der Praxis meist mehrere Monate. Der entscheidende Punkt für Ihre Planung liegt aber viel früher: Schritt 6. Alles, was Sie an der Substanz klären wollen, muss vorher geklärt sein – danach ist die Prüfung nur noch Neugier, keine Entscheidungsgrundlage mehr.

Phase 1: Unterlagen prüfen, bevor Sie hinfahren

Die erste Phase findet am Schreibtisch statt. Unterlagen lügen seltener als ein frisch gestrichener Flur, und sie verraten Risiken, bevor Sie sich emotional binden. Bestehen Sie höflich, aber bestimmt auf vollständige Dokumente – ein seriöser Verkäufer liefert sie.

• Grundbuchauszug: zeigt den wahren Eigentümer und – wichtiger – die Lasten. In Abteilung II stehen Rechte Dritter (Wege-, Wohn- oder Leitungsrechte), in Abteilung III die Grundschulden. Altlasten in Abteilung II können den Wert dauerhaft mindern.
• Energieausweis: beim Verkauf gesetzlich Pflicht und ein erster Indikator für die energetische Qualität der Gebäudehülle. Wie Sie die Kennwerte des Energieausweises richtig lesen, ist ein Thema für sich – der Energieausweis sagt mehr über künftige Heizkosten als jedes Exposé.
• Teilungserklärung und Protokolle (bei Eigentumswohnungen): klären, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, wie hoch das Hausgeld ausfällt und – entscheidend – wie voll die Instandhaltungsrücklage ist. Die letzten drei Eigentümerversammlungs-Protokolle zeigen, ob teure Sanierungen bereits beschlossen oder absehbar sind. Welche WEG-Unterlagen Sie im Einzelnen anfordern und was sie verraten – bis hin zur Frage, wer eine beschlossene Sonderumlage zahlt – steht in der Checkliste für den Kauf einer Eigentumswohnung.
• Baulastenverzeichnis: listet öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen – etwa Abstands- oder Stellplatzverpflichtungen.
• Wohn- und Nutzflächenberechnung: prüfen Sie, ob die beworbene Fläche der tatsächlichen entspricht. Abweichungen von 10 Prozent und mehr sind keine Seltenheit.
• Nachweise zu Modernisierungen: Rechnungen zu Dach, Heizung, Fenstern oder Elektrik belegen, was wann gemacht wurde – und was eben nicht.

Baulastenrecht ist Landesrecht. In den meisten Bundesländern werden Baulasten separat bei der zuständigen Bauaufsicht geführt und stehen nicht im Grundbuch. Eine Abstandsflächenbaulast kann verlangen, einen Teil des eigenen Grundstücks für die Abstandsfläche eines Nachbargebäudes freizuhalten. Auch Zufahrten oder Stellplätze können Gegenstand einer Baulast sein. Entscheidend sind deshalb der genaue Wortlaut und der zugehörige Lageplan, nicht nur die Kurzbezeichnung.

Eine wirksam eingetragene Baulast kann nach dem jeweiligen Landesrecht auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirken; ein Eigentümerwechsel löscht sie nicht automatisch. Bayern ist ein Sonderfall: Dort gibt es kein Baulastenverzeichnis wie in den meisten anderen Bundesländern; entsprechende Sicherungen erfolgen grundsätzlich über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch. Welche Stelle und Unterlagen für das konkrete Grundstück maßgeblich sind, sollte deshalb örtlich geklärt werden. Eine Baulastenauskunft beantwortet zudem nicht allein, ob ein geplanter Anbau zulässig ist. Dafür sind unter anderem Bebauungsplan, Bestand, Landesbauordnung und der konkrete Entwurf zu prüfen; bei einer konkreten Bauabsicht kommen die Bauaufsicht, eine fachkundige Planung und gegebenenfalls eine Bauvoranfrage hinzu.

Die Formulierung „Dach neu“ ist ohne konkrete Rechnungspositionen keine eindeutige Zustandsangabe. Sie kann eine umfassende Sanierung bezeichnen, aber ebenso nur eine neue Eindeckung. Lattung, Unterdeckung beziehungsweise Unterspannbahn, Dämmung, Luftdichtheit, Holztragwerk und Anschlüsse sind getrennte Bestandteile des Dachaufbaus und müssen nicht Teil derselben Maßnahme gewesen sein.

Lassen Sie sich deshalb die Rechnung der Fachfirma zeigen und prüfen Sie die darin aufgeführten Positionen: Wurden nur die Dachziegel erneuert oder auch Lattung, Unterdeckung beziehungsweise Unterspannbahn, Dämmung und Anschlüsse? Prüfen Sie den Dachboden zusätzlich auf Feuchteränder, Holzverfärbungen, auffälligen Geruch, sichtbares Tageslicht und den Zustand der Unterdeckung. Auffälligkeiten sind ein Prüfanlass, kein automatischer Schadensnachweis.

Phase 2: Die Besichtigung – worauf achten

Bei der Besichtigung trennt sich Substanz von Staffage. Die häufigste Falle: Käufer bewerten Küche, Bodenbelag und Wandfarbe – also genau das, was sich günstig ändern lässt – und übersehen, was teuer wird. Drehen Sie den Blick um.

So bereiten Sie sich vor: Nehmen Sie Taschenlampe, Zollstock, eine Wasserwaagen-App und eine Kamera mit. Besichtigen Sie wenn möglich zweimal – einmal bei Tageslicht und einmal bei Regen. Erst Regen zeigt undichte Stellen, anlaufende Fenster und feuchte Kellerecken.

Gehen Sie systematisch von unten nach oben vor:

• Keller: muffiger Geruch, dunkle Flecken, weiße Salzausblühungen am Mauerwerk oder abblätternder Putz deuten auf Feuchte. Ein feuchter Keller ist einer der teuersten versteckten Mängel überhaupt – welche Ursache dahintersteckt und was sie bedeutet, lesen Sie unter Feuchter Keller: die Ursachen erkennen.
• Wände und Decken: Achten Sie auf Flecken, Wölbungen und Risse. Nicht jeder Riss ist gefährlich, aber das Muster zählt – diagonale, treppenförmige Risse an Ecken sind ernster zu nehmen. Wie Sie harmlose von kritischen Rissen unterscheiden, lesen Sie unter Risse in der Wand richtig einordnen. Federt der Dielenboden in einem Altbau spürbar, steckt meist eine Holzbalkendecke dahinter – was das bedeutet und welche Warnzeichen zählen, lesen Sie unter Holzbalkendecke: Wie tragfähig ist sie wirklich?.
• Dach und Dachboden: Fällt Tageslicht durch die Eindeckung? Gibt es Feuchteränder am Sparrenholz oder an der Unterspannbahn? Ist überhaupt gedämmt?
• Fenster: Verglasung (einfach, zwei- oder dreifach), Zustand der Dichtungen, Kondenswasser zwischen den Scheiben. Alte Fenster sind eine kalkulierbare, aber nennenswerte Position. Wie Sie die verbaute Generation in zwei Minuten selbst bestimmen, zeigt der Beitrag zum U-Wert bei Fenstern.
• Heizung: Typ, Baujahr und letzte Wartung. Eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer steht innerhalb weniger Jahre zum Austausch an – welche Referenzwerte für die übrigen Bauteile gelten, zeigt der Beitrag zur Lebensdauer von Bauteilen. Steht im Exposé „Wärmepumpe", ist damit noch nicht gesagt, welche: Worauf Sie bei den vier Bauarten achten und warum die Heizflächen über die Betriebskosten entscheiden, klärt der Beitrag Wärmepumpe beim Hauskauf.
• Elektrik: ein Blick in den Sicherungskasten. Fehlen FI-Schutzschalter und finden sich alte Stoffkabel, ist eine Erneuerung wahrscheinlich.

Hellhörig werden sollten Sie bei muffigem Geruch und dunklen Stockflecken in Ecken oder hinter Möbeln: Das sind klassische Anzeichen für Feuchtigkeit und Schimmel – ein Hinweis, dem Sie konsequent nachgehen sollten, weil die Ursache (und nicht der Fleck) über die Kosten entscheidet. Was die Beseitigung kostet und warum ein kleiner Befall selten ein kleines Thema ist, ordnet der Beitrag zu den Kosten einer Schimmelsanierung ein.

Auffälligkeiten an einzelnen Bauteilen lassen sich vor Ort meist nur grob einordnen. Was die Instandsetzung dann tatsächlich kostet, ordnen die Bauteil-Beiträge zu Fassade, Keller, Balkon, Schornstein und Elektrik ein – und für die Gebäudehülle insgesamt der Beitrag zur energetischen Sanierung.

Die wichtigsten Fragen beim Hauskauf

Wer ein Haus kaufen will, fragt zuerst: worauf muss ich achten? Die ehrlichste Antwort lautet – auf das, was Ihnen niemand von selbst erzählt. Eine Besichtigung zeigt Zustände, aber nicht ihre Geschichte. Diese Fragen holen die Geschichte hervor, und sie kosten nichts außer der Überwindung, sie zu stellen.

An den Verkäufer:

1. Warum wird verkauft? Die Antwort ordnet alles Weitere ein – Erbfall, Umzug und „passt nicht mehr" sind verschiedene Ausgangslagen.
2. Wie lange steht das Objekt schon am Markt? Eine lange Vermarktungsdauer ist ein Verhandlungshebel und manchmal ein Hinweis.
3. Welche Arbeiten wurden wann gemacht – und gibt es die Rechnungen? „Dach neu" ohne Rechnungspositionen ist keine Zustandsangabe.
4. Gab es je einen Wasserschaden, Feuchte im Keller oder Schimmelbefall? Fragen Sie nach dem Ereignis, nicht nach dem heutigen Zustand.
5. Wie hoch waren Heiz- und Nebenkosten der letzten drei Jahre? Die realen Abrechnungen schlagen jeden Energieausweis.
6. Welche Mängel sind Ihnen bekannt? Die wichtigste Frage überhaupt – dazu unten mehr.
7. Wurde etwas in Eigenleistung gebaut? Vor allem bei Elektrik, Abdichtung und tragenden Eingriffen relevant.
8. Gibt es Baulasten, Wege-, Wohn- oder Leitungsrechte? Nicht alles davon steht im Grundbuch.
9. Wann wurden Heizung und Schornstein zuletzt geprüft? Lassen Sie sich den letzten Bescheid des Schornsteinfegers zeigen.
10. Was bleibt im Haus, was wird mitgenommen? Einbauküche, Markise und Gartenhaus gehören in den Vertrag, nicht ins Vertrauen.

An den Makler, zusätzlich: Wer hat das Exposé erstellt und woher stammen die Flächenangaben? Liegen alle Unterlagen aus Phase 1 vollständig vor? Gibt es weitere Interessenten – und wie ist der Zeitplan?

Diese Fragenliste und die Prüfpunkte dieser Checkliste gelten übrigens nicht nur für das freistehende Haus: Beim Immobilienkauf einer Eigentumswohnung bleibt die Checkliste dieselbe, es kommen lediglich Teilungserklärung, Protokolle und Instandhaltungsrücklage als eigener Block hinzu.

Phase 3: Bausubstanz prüfen

Hier liegt das Geld. In der technischen Bewertung von Wohngebäuden zeigt sich immer wieder dasselbe Muster: Nicht die sichtbaren Schönheitsmängel werden teuer, sondern die unsichtbaren. Eine veraltete Wandfarbe kostet ein Wochenende; ein durchfeuchteter Keller, eine Heizung am Lebensende oder eine Elektroinstallation aus den 1960er-Jahren kosten fünfstellig. Welcher Mangel das im Einzelnen ist, wie Verkäufer solche Befunde gelegentlich überdecken – mit Farbe, Putz oder Trockenbau – und woran Sie das erkennen, lesen Sie vertiefend unter Versteckte Mängel beim Hauskauf. Die folgende Liste ist die schnelle Orientierung für die Besichtigung.

Wie Sie die tragenden Elemente Schritt für Schritt einschätzen, zeigt der Beitrag Bausubstanz bewerten; wen Sie für die fachliche Prüfung beauftragen und woran Sie ihn erkennen, klärt Sachverständiger beim Hauskauf. Diese fünf Posten sprengen am häufigsten das Budget – prüfen Sie sie gezielt:

1. Dach – Eindeckung, Dämmung, Zustand des Dachstuhls.
2. Fassade und Dämmung – Risse, Putzschäden, energetischer Stand.
3. Keller und Feuchtigkeit – Abdichtung, Drainage, Salzausblühungen.
4. Heizung – Technik, Alter, Effizienz, anstehender Austausch.
5. Elektrik – Leitungen, Verteilung, Schutzschalter.

Dazu kommt ein Thema, das kein Exposé freiwillig nennt: Schadstoffe. Asbest, alte Mineralwolle (KMF), PCB oder teerhaltige Stoffe sind je nach Baujahr wahrscheinlich und verteuern jede Sanierung erheblich – welcher Stoff in welcher Bauepoche steckt, lesen Sie unter Schadstoffe nach Baujahr einordnen – wie Sie den häufigsten Fall am Bauteil eingrenzen, unter Asbest erkennen.

Auch die Bauweise selbst bestimmt, worauf Sie bei der Prüfung besonders achten sollten: Bei einem Fertighaus zählen andere Bauteile als bei einem Massivhaus – wie sich beide Bauweisen unterscheiden und was das für Sie bedeutet, lesen Sie unter Fertighaus oder Massivhaus im Vergleich.

Ob sich für diese Prüfung ein eigener Fachmann lohnt, hängt vom Objekt ab – wann sich ein Bausachverständiger beim Hauskauf wirklich lohnt, klärt ein kurzer 3-Fragen-Test; was ein solches Gutachten kostet, lesen Sie unter Baugutachter-Kosten.

Was eine spätere Instandsetzung kosten kann, lässt sich grob vorab abschätzen. Eine realistische Größenordnung der Sanierung – nach Gewerk und mit Reservepuffer – finden Sie unter Sanierungskosten realistisch einschätzen.

Wenn Sie nicht zum Einziehen kaufen, sondern mit der Absicht, saniert weiterzuverkaufen, verschiebt sich die Prüfreihenfolge: Dann entscheiden Haltedauer, Nebenkosten und Steuer stärker über das Ergebnis als die Ausstattung – die vollständige Rechnung dazu steht unter Fix und Flip: die Rechnung, die wirklich zählt.

Phase 4: Kaufnebenkosten und Reserve realistisch rechnen

Der Kaufpreis ist nicht der Preis. Auf ihn kommen Nebenkosten von typischerweise 9 bis 12 Prozent obendrauf – und diese werden meist nicht mitfinanziert, sondern müssen aus Eigenkapital kommen. Wer das übersieht, gerät schon vor der ersten Sanierung in die Klemme.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das grob 36.000 bis 48.000 € allein an Nebenkosten. Rechnen Sie diese Summe von Anfang an in Ihr Budget ein – nicht erst, wenn die Finanzierung steht.

Und planen Sie eine Sanierungsreserve: Erfahrungsgemäß unterschätzen Käufer den Aufwand für Statik, Trockenlegung und Schadstoffe – drei Posten, die kein Exposé je offen ausweist. 15 bis 20 Prozent Reserve auf das Sanierungsbudget sind eine vernünftige Untergrenze, bei Substanzbauten mit Feuchte- oder Setzungsverdacht eher mehr.

Ein Posten in dieser Rechnung ist nicht optional: Mit dem Eigentümerwechsel greifen gesetzliche Nachrüstpflichten, für die eine Frist von zwei Jahren läuft. Welche das sind und was im Juli 2026 weggefallen ist, ordnet der Beitrag Sanierungspflicht beim Hauskauf ein – rechnen Sie diese Maßnahmen vor dem Notartermin ein, nicht danach.

Phase 5: Der Notartermin beim Hauskauf

Erst wenn die Substanz geprüft und das Budget realistisch ist, geht es zum Notar. Der Kaufvertrag über ein Grundstück muss in Deutschland notariell beurkundet werden – ohne Notar kein wirksamer Kauf. Der Notar ist dabei zur Neutralität verpflichtet; er berät beide Seiten unparteiisch und ist nicht „auf Ihrer Seite".

Wie der Termin abläuft: Käufer, Verkäufer und Notar sitzen gemeinsam am Tisch, und der Notar verliest den Vertrag vollständig – das ist gesetzlich so vorgesehen und dauert je nach Umfang meist ein bis zwei Stunden. Unterbrechen Sie an jeder Stelle, die Sie nicht verstehen; genau dafür ist der Termin da. Änderungswünsche sind bis zur Unterschrift möglich, aber sie kosten Zeit und müssen mit beiden Seiten abgestimmt werden – deshalb ist der Entwurf vorher zu lesen, nicht im Termin. Mitzubringen sind Personalausweis und, falls vorhanden, die Steuer-Identifikationsnummer.

Was danach passiert: Mit der Beurkundung sind Sie gebunden, aber noch nicht Eigentümer. Es folgen Auflassungsvormerkung, die Fälligkeitsmitteilung des Notars, Ihre Zahlung, der Grunderwerbsteuerbescheid und zuletzt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch – siehe Ablauftabelle oben. Zahlen Sie nie, bevor der Notar Sie dazu auffordert.

Diese Punkte gehören auf Ihre Liste – jeweils zum Nachfragen, nicht zum Selbst-Beurteilen:

• Vertragsentwurf rechtzeitig: Bei Verbrauchern soll der Entwurf in der Regel rund zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Nutzen Sie die Zeit, lesen Sie ihn in Ruhe und notieren Sie jede Unklarheit.
• Auflassungsvormerkung: Sie sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch ab, bevor Sie zahlen. Lassen Sie sich erklären, wie und wann sie eingetragen wird.
• Zahlungsmodalitäten und Übergabe: Wann ist der Kaufpreis fällig, wann erfolgt die Schlüsselübergabe?
• Übergabeprotokoll: Halten Sie bei der Übergabe Zählerstände und den Zustand schriftlich fest.

Was Sie hier nicht tun sollten, ist, juristische Feinheiten selbst auslegen. Lassen Sie sich vom Notar jede Klausel erklären, die Sie nicht verstehen – dafür ist er da.

So unterstützt briven Ihre Hauskauf-Checkliste

briven arbeitet mit dem, was Sie ihm geben – und wird umso genauer, je mehr Sie einspeisen. Im einfachsten Fall genügt die Adresse: Die KI-gestützte Vorprüfung bewertet die Gebäudeelemente und gibt Ihnen schon vor der ersten Besichtigung ein Bild davon, wo Sie genauer hinschauen sollten. Laden Sie zusätzlich eigene Unterlagen (etwa Exposé oder Energieausweis) und Fotos hoch, fließen diese direkt in die Bewertung ein. Amtliche Luftbilder und Katasterdaten sind dabei die anreichernde Zusatzebene, die weitere Aussagen möglich macht – ein Zusatz, kein Ersatz für Ihre eigenen Eindrücke.

So begleitet briven Ihre Checkliste an mehreren Stellen, nicht nur am Anfang: vor der Besichtigung als Orientierung – und ebenso danach, wenn Sie die vor Ort aufgenommenen Fotos und gesammelten Dokumente nachreichen und eine geschärfte Einschätzung der Bausubstanz erhalten. Jeder Befund wird mit einem Konfidenzniveau eingeordnet, und die Einschätzung entsteht in der Regel in unter einer Stunde. Das Ergebnis ersetzt keine Prüfung vor Ort; bei kritischen Befunden empfiehlt briven ausdrücklich, einen Bausachverständigen oder Statiker hinzuzuziehen. Aus einer langen Checkliste wird so eine fokussierte.

Wie ein solches Ergebnis konkret aussieht – Bauteil für Bauteil, mit Noten, Konfidenz und Kostenrahmen –, zeigt der Beispielbericht zu einem Musterhaus.

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