Sanierungspflicht beim Hauskauf: was Käufer übernehmen

Mit dem Haus übernehmen Sie auch Pflichten, die an ihm hängen. Beim Thema Sanierung sind das zwei Dämmpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Es hieß bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz (GEG), wer nach „GEG Sanierungspflicht" sucht, findet deshalb oft einen alten Stand. Ob Sie zwei Jahre Zeit haben, hängt vom Haus ab. Ob die Pflicht greift, zeigt die Dicke der vorhandenen Dämmung. Beides klären Sie vor dem Notartermin, als Baustein Ihrer Hauskauf-Checkliste.

Eine allgemeine Sanierungspflicht gibt es nicht. Pflicht sind zwei Dämmungen: die Decke zum unbeheizten Dachboden, wenn dort kaum Dämmung liegt, und freiliegende Warmwasser- und Heizungsrohre im unbeheizten Keller. Zwei Jahre Zeit haben Sie nur in einem Sonderfall: Der Verkäufer wohnte am 1. Februar 2002 selbst in seinem Ein- oder Zweifamilienhaus.

Diese zwei Dämmpflichten übernehmen Sie

Für das Haus gilt eine Nachrüstpflicht mit zwei Teilen. Die oberste Geschossdecke darf höchstens einen U-Wert von 0,24 W/(m²K) haben, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt (§ 35). Ungedämmte, zugängliche Warmwasser- und Heizungsleitungen außerhalb beheizter Räume müssen Sie dämmen (§ 69 Abs. 2).

Ob der Dachboden begehbar ist, spielt für die Pflicht keine Rolle. Es bestimmt nur den Preis.

Zwei weitere Nachrüstpflichten betreffen die Regelung der Heizung: bei Zentralheizungen eine selbsttätige Regelung nach Außentemperatur und Zeit (§ 61 Abs. 2, Frist am 30. September 2021 abgelaufen) und eine raumweise regelbare Temperatur, etwa über Thermostatventile (§ 63 Abs. 3). Fehlt das, rüstet der Eigentümer nach. Der Posten ist klein, gehört aber in die Kalkulation.

Was Sie beim Hauskauf nicht nachrüsten müssen

Eine Fassaden-, Fenster- oder Kellerdeckenpflicht gibt es beim Kauf nicht. Fassade und Fenster müssen die Höchstwerte der Anlage 7 erst einhalten, wenn Sie sie ändern und mehr als 10 Prozent der Fläche betreffen (§ 36). Auch das Betriebsverbot für Heizkessel über 30 Jahre ist entfallen (§ 72 GModG ist weggefallen).

Fensterwerte beim Erneuern: U-Wert bei Fenstern.

Wer nach dem 29. Juli 2026 neu eine Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss Biobrennstoffe oder Wasserstoff einsetzen (§ 43). Alternativ erfüllt etwa Solarthermie die Pflicht. Der Anteil liegt ab 2029 bei mindestens 10 Prozent und steigt bis 2040 auf 60 Prozent. Das betrifft nur den Neueinbau.

Ob Sie eine alte Heizung tauschen sollten, lässt sich nicht pauschal sagen. Der Trend geht zu Strom und Wärmepumpe, ob sie passt, hängt aber vom Energiebedarf und vom Zustand der Gebäudehülle ab. Mehr dazu unter Wärmepumpe beim Hauskauf und Energetische Sanierung: Kosten.

Die Zwei-Jahres-Frist gilt nicht für jedes Haus

Zwei Jahre Zeit haben Sie nur in einem Sonderfall: Das Haus hat höchstens zwei Wohnungen, und sein Eigentümer wohnte am 1. Februar 2002 selbst darin. Die Frist läuft ab dem ersten Eigentümerwechsel nach diesem Datum, beim Kauf ab dem Grundbucheintrag. In allen anderen Häusern gilt die Pflicht sofort (§ 35 Abs. 3).

Drei Beispiele zeigen, wie die Sanierungspflicht beim Eigentümerwechsel in der Praxis aussieht:

So gehen Sie vor:

• Verkäufer fragen: Seit wann gehört ihm das Haus, und wer wohnte am 1. Februar 2002 darin? Wurde schon gedämmt, und gibt es dazu eine Unternehmererklärung?
• Fristende ausrechnen: Grundbucheintrag plus zwei Jahre. Das Datum steht in der Eintragungsmitteilung des Grundbuchamts. Beim Kauf zählt der Grundbucheintrag (§ 873 BGB), nicht der Notartermin, beim Erbe der Todestag.
• Bei „sofort" rechnen: Bringen Sie die Kosten ins Preisgespräch (siehe unten). Den Einzelfall klären Notar oder Rechtsanwalt.

Ziehen Sie selbst ein (höchstens zwei Wohnungen), kann die Pflicht für die Decke entfallen, wenn sie sich nicht in angemessener Zeit über gesparte Heizkosten bezahlt macht (§ 35 Abs. 4). Das rechnet ein Energieberater. Für die Leitungen gibt es diese Ausnahme nicht.

Dämmung vorhanden: wann die Pflicht trotzdem greift

Die Pflicht trifft nur oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllen. Das verlangt einen R-Wert von mindestens 0,90 m²K/W, auf einer massiven Decke rund 3 Zentimeter Dämmstoff mit λ 0,035. Dünnere Dämmung löst die Pflicht aus. Dann muss die Decke auf einen U-Wert von 0,24, rund 14 Zentimeter.

Ob die Pflicht für Ihre Decke greift, prüfen Sie in drei Schritten:

1. Ist das Dach darüber gedämmt? Dann gibt es keine Pflicht für die Decke.
2. Erfüllt die Decke den Mindestwärmeschutz? Dann gibt es ebenfalls keine Pflicht, auch wenn die Dämmung schwach ist. Bei Decken, die seit 1969 gebaut wurden, ist das nach einer Auslegung des Deutschen Instituts für Bautechnik zur früheren Energieeinsparverordnung (EnEV) im Regelfall so.
3. Sonst muss die Decke auf einen U-Wert von höchstens 0,24 gedämmt werden.

Ein Beispiel: Auf dem Dachboden eines Hauses von 1975 liegen 4 Zentimeter Dämmstoff auf der Betondecke. Der Mindestwärmeschutz ist erfüllt, Sie müssen nicht nachrüsten. Liegt dort nur eine Matte von 1 Zentimeter oder gar nichts, greift die Pflicht.

Ab 1. Januar 2027 verweist § 35 auf die DIN 4108-2 in der Ausgabe 2026-05. Die Werte können sich dann ändern.

Annahmen der Rechnung: Beton 16 cm (λ 2,1), Estrich 5 cm (λ 1,4), Putz und Belag pauschal 0,02 m²K/W, Übergangswiderstände 0,10 + 0,10 m²K/W. Im Modell entspricht ein R-Wert von 0,90 einem U-Wert von rund 0,91. Die Zahlen ersetzen keine Planung. Bei leichten Decken unter 100 kg/m², etwa vielen Holzbalkendecken, liegt die Schwelle höher, in der DIN 4108-2 bei R 1,75 m²K/W. Ein Energieberater rechnet das nach.

Je nach Dämmstoff ändert sich die Dicke. Für 0,24 sind bei λ 0,032 rund 12 Zentimeter nötig, bei λ 0,040 rund 15 und bei λ 0,045 rund 17. Fragen Sie deshalb nach Rechnung oder Datenblatt.

Für die Kellerdecke verlangt das GModG keine Nachrüstung. Der Höchstwert von 0,30 W/(m²K) gilt nur, wenn Sie die Kellerdecke ohnehin ändern, etwa von unten neu dämmen (§ 36, Anlage 7 Nr. 6a und 6b). Im selben Modell braucht eine Kellerdecke dafür rund 10 Zentimeter Dämmstoff (Übergangswiderstände 0,17 + 0,17 m²K/W). Eine dünne Kellerdeckendämmung ist deshalb kein Gesetzesverstoß. Sie ist energetisch schwach und ein Preisargument.

Zwei Minuten auf dem Dachboden und im Keller

Bei der Besichtigung prüfen Sie zwei Orte. Auf dem Dachboden liegt die Hauptpflicht, im Keller liegen die meisten Mängel. Typisch ist eine Rohrdämmung, die vor der Wand endet. Auch Dämmplatten um Leuchten und Rohre sind oft ausgespart. Auf der obersten Geschossdecke sind Mängel seltener, kommen aber vor.

Der Grund aus der Praxis: Im Durchbruch, der Stelle, an der das Rohr durch die Wand geht, müsste das gebohrte Loch größer werden. Das scheuen viele. Bei neu eingebauten oder ersetzten Leitungen verlangt die Norm im Durchbruch die halbe Dämmdicke (§ 69 Abs. 1, Anlage 8 Nr. 1 ee). Für den Bestand erfasst § 69 Abs. 2 zugängliche, bisher ungedämmte Leitungen, und ein Rohr im Durchbruch ist kaum zugänglich. Achten Sie deshalb darauf, ob die Dämmung bis zur Wand reicht.

Nicht jede Leitung ist Pflicht, wie das Titelfoto zeigt: Nur die Warmwasserleitung fällt darunter. Das graue Rohr in der Mitte ist ein Abwasserrohr aus Kunststoff, keine Dämmung.

Eine Frage lässt der Gesetzestext offen. § 69 Abs. 2 spricht von „bisher ungedämmten" Leitungen. Ob ein ungedämmtes Teilstück oder eine zu dünne Dämmung darunterfällt, steht dort nicht ausdrücklich. Ist eine Leitung nur zur Hälfte gedämmt, wie auf dem Titelfoto, lassen Sie den Fall von einem Energieberater einordnen.

Diese Punkte prüfen Sie bei der Besichtigung:

• Dachboden (Pflicht): Messen Sie an einer Stelle, an der die Dämmung offen liegt, die Dicke. Notieren Sie den Dämmstoff. Auf einer Betondecke sind weniger als rund 3 Zentimeter ein Pflichtfall. Ist stattdessen das Dach gedämmt, notieren Sie das.
• Rohre an der Wand (Pflicht bei Warmwasser und Heizung): Hört die Dämmung vor dem Durchbruch auf? Verbindungsstellen und Armaturen mitzudämmen ist sinnvoll, im Bestand aber nicht ausdrücklich Pflicht.
• Deckenleuchten im Keller (keine Pflicht, Qualität): Ist die Dämmung um die Leuchte ausgespart? Richtig ist: Leuchte abnehmen, Decke dämmen, Leuchte mit geeigneten Dübeln auf der Dämmung neu montieren.
• Rohrführungen in der Kellerdecke (keine Pflicht, Qualität): Wie sauber ist die Dämmung um Aussparungen gearbeitet?
• Papiere: Fragen Sie nach Rechnung, Datenblatt (Dämmstoff, λ) und der Unternehmererklärung (§ 96). Das ist die schriftliche Bestätigung der Firma, dass die Dämmung die Anforderungen erfüllt.

Wer kontrolliert das, und was droht?

Der Bezirksschornsteinfeger prüft bei der Feuerstättenschau, der Begehung von Heizung und Schornstein, ob Leitungen weiterhin ungedämmt sind, die nach § 69 gedämmt werden mussten (§ 97 GModG). Findet er solche Leitungen, weist er schriftlich hin und setzt eine Frist. Ist bis dahin nicht gedämmt, meldet er den Fall der Landesbehörde. Das Bußgeld reicht bis 50.000 Euro (§ 108 Abs. 2).

Geprüft wird nach dem Gesetzestext nur, ob Leitungen noch ungedämmt sind, nicht ihre Dicke. Eine Unternehmererklärung ersetzt die Prüfung (§ 97 Abs. 5). Ohne Feuerstätte, etwa bei einer Wärmepumpe, entfällt sie, die Pflicht gilt trotzdem. In der Praxis des Autors hat der Schornsteinfeger bei vier Objekten die Rohrdämmung nie geprüft, und ein Bußgeld hat er nicht erlebt. Meist gibt es einen Hinweis. Das ist eine Einzelbeobachtung: Die Pflicht besteht unabhängig von Kontrollen.

Förderung gibt es für die reine Pflicht nicht. Förderfähig ist nur, was die Anforderung übererfüllt (§ 89 Abs. 1 Nr. 4 GModG).

Was Nachrüsten kostet und wie Sie es im Preisgespräch nutzen

Für die oberste Geschossdecke nennt co2online 40 bis 80 €/m² bei begehbarem und 20 bis 35 €/m² bei nicht begehbarem Dachboden. Die Kellerdecke kostet 22 bis 66 €/m² (Abruf Oktober 2026, Orientierung, keine Kostenzusage). Der Autor schätzt Kellerdecke und Warmwasserleitungen bei einem Standard-Einfamilienhaus auf rund 5.000 Euro (Einschätzung ohne Bezugsgröße, Stand Oktober 2026). Davon ist nur die Leitungsdämmung Pflicht.

Bei der obersten Decke gibt es drei Wege. Sie dämmen die Decke nicht begehbar (20 bis 35 €/m²) oder begehbar mit Holzwerkstoffplatten (OSB) als Belag (40 bis 80 €/m²). Oder Sie dämmen das Dach von innen: zwischen den Sparren, den schrägen Dachbalken (55 bis 150 €/m²), oder unter den Sparren (30 bis 80 €/m²). Quelle: co2online, Abruf Oktober 2026, Orientierung. Die Dachfläche ist größer als die Deckenfläche, ein Vergleich je Quadratmeter täuscht.

Im Preisgespräch hilft eine saubere Rechnung. Ein Abschlag lohnt vor allem, wenn der Kaufpreis ohnehin zu hoch ist und Ihr Budget nicht reicht. Schreiben Sie nicht „Kellerdecke 5.000 Euro", sondern Fläche in Quadratmetern und Material. Besonders stark ist der Fall „Dämmung vorhanden, aber energetisch schwach". Das weiß der Verkäufer oft selbst nicht. Es ist ein Preisargument und keine Pflichtverletzung.

Verkäufer verweisen häufig darauf, dass eine Fachfirma gedämmt hat. Nach der Erfahrung des Autors prüft eine Fachfirma meist nicht, ob der Mindestwärmeschutz oder der Höchstwert erreicht ist. Das tut ein Energieberater oder Bausachverständiger. Lassen Sie sich die Unternehmererklärung zeigen. Fehlt sie, hat niemand schriftlich bestätigt, dass die Werte erreicht sind. Prüfen Sie selbst oder lassen Sie prüfen, denn die Pflicht trägt am Ende der Eigentümer.

Wenn die Dämmung nicht passt: Sonderfälle und Alternativen

Wird zwischen den Balken oder Sparren gedämmt und ist die Dicke technisch begrenzt, genügt die höchstmögliche Dicke bei λ 0,035, bei Einblasdämmung oder nachwachsenden Dämmstoffen bei λ 0,045 (§ 35 Abs. 2). Bei unbilliger Härte befreit die Behörde auf Antrag (§ 102). Das kann auch bei einer durchgehenden, aber zu dünnen Dämmung in Betracht kommen. Bei Baudenkmälern darf unter Umständen abgewichen werden (§ 105).

Zwei Sonderfälle machen die Dämmung schwierig. Ein niedriger Spitzboden ist ein kleiner Dachraum unter dem First. Ein Kriechkeller ist ein Keller, in dem man nicht stehen kann. Dort ist die Dämmung oft nicht ausführbar, und Mängel sind häufiger. Das Gesetz erfasst nur die zugängliche Decke zum unbeheizten Dachraum (§ 3 Abs. 1 Nr. 28). Ob ein sehr niedriger Spitzboden als zugänglich gilt, klärt der Energieberater. Bei der Kellerdecke gibt es dann meist keine Alternative. Bei der obersten Geschossdecke schon: Lässt sich nicht zwischen oder unter den Sparren dämmen, bleibt die Aufsparrendämmung. Das ist die Dämmung von außen auf den Sparren, praktisch nur mit neuer Dacheindeckung (120 bis 200 €/m² inklusive Neueindeckung, co2online, Abruf Oktober 2026, Orientierung).

Ist der Dachraum bis unter den First ausgebaut und beheizt, gibt es keine oberste Geschossdecke zum kalten Dachraum. Für die Dachschräge besteht dann keine Nachrüstpflicht, Anforderungen gelten nur bei einer Änderung (§ 36). Liegt über einem ausgebauten Geschoss ein zugänglicher Spitzboden, ist dessen Boden die oberste Geschossdecke, und die Pflicht kann greifen. Gibt es eine Decke zum kalten Dachraum, genügt ersatzweise die Dämmung des Daches darüber (§ 35 Abs. 1 Satz 2). Für ein Baudenkmal klären Sie zusätzlich Auflagen, Denkmal-AfA (Sonderabschreibung) und Förderung unter Denkmalgeschütztes Haus kaufen.

Solarpflicht bei der Dachsanierung: Landesrecht

In mehreren Ländern löst eine Dachsanierung am Wohnhaus die Pflicht zu einer Solaranlage aus. Der Bund tut das nicht: Die neue Solarpflicht des GModG (§ 106, ab 1. Januar 2027) gilt zunächst für neue Nichtwohngebäude und öffentliche Gebäude, ab 2030 für neue Wohngebäude. Bestehende Wohngebäude erfasst sie nicht. Die Länder dürfen strenger sein (§ 106 Abs. 4). Sechs tun es (Stand Oktober 2026):

Wasserführende Schicht und Dachhaut meinen die Ziegel oder die Abdichtung, die den Regen abhält. Die Nettodachfläche ist die für Module nutzbare Dachfläche. Die Leistung der Anlage steht in kWp. Die Amortisationszeit ist die Zeit, bis sich die Anlage bezahlt gemacht hat. Eine Reparatur löst die Pflicht in der Regel nicht aus.

In den übrigen Ländern gibt es nach unserer Kenntnis (Stand Oktober 2026) keine Pflicht für private Wohndächer bei der Sanierung. Schleswig-Holstein nimmt Wohngebäude ausdrücklich aus (§ 26 EWKG). Landesrecht ändert sich. Klären Sie vor Kauf und Auftrag Bundesland, Sanierungsumfang, Eignung des Daches und Ausnahmen mit Dachdecker und Solarfachbetrieb.

Das klären Sie vor dem Notartermin

• Frist: Seit wann gehört dem Verkäufer das Haus, wer wohnte am 1. Februar 2002 darin, und wie viele Wohnungen hat es?
• Decke und Dach: Ist die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt, in welcher Dicke und mit welchem Material? Fragen Sie nach Rechnung, Datenblatt und Unternehmererklärung.
• Leitungen: Sind Warmwasser- und Heizungsleitungen im Keller gedämmt, auch an der Wand, und gibt es dazu eine Unternehmererklärung?
• Kosten: Wie hoch ist der Ansatz in Quadratmetern und Material? Bringen Sie ihn ins Preisgespräch.

So hilft briven bei der Einschätzung

Die briven-Vorprüfung ersetzt kein Gutachten. Für die Dämmpflichten zeigt sie, wo sie wahrscheinlich greifen: Aus Baujahr und typischen Materialien schätzt sie, ob eine oberste Geschossdecke oder eine Warmwasserleitung ungedämmt sein dürfte. Die Dicke der Dämmung sieht sie nicht. Die misst vor Ort ein Energieberater.

Häufige Fragen