Fix und Flip in Deutschland: warum der Gewinn beim Einkauf entsteht

Bei Fix und Flip klingt die Rechnung immer gleich: günstig kaufen, saniert verkaufen, die Differenz ist der Gewinn. Diese Rechnung stimmt nur, solange man alles weglässt, was zwischen Kauf und Verkauf passiert – Nebenkosten, Zinsen, Zeit und Steuer. Dieser Beitrag rechnet die Strecke einmal vollständig durch, in beide Richtungen: Was muss der Verkauf bringen, und was dürfen Sie dafür höchstens bieten? Und er zeigt, welche Bauteile eine Flip-Kalkulation kippen – nicht, weil sie teuer sind, sondern weil sie langsam sind.

Fix und Flip bedeutet: eine sanierungsbedürftige Immobilie kaufen, aufwerten und zeitnah mit Gewinn verkaufen. In Deutschland zehren Kaufnebenkosten, Haltekosten und Steuer die Marge stark auf. Entscheidend ist deshalb der Einkauf: Wer vom erwarteten Verkaufspreis rückwärts rechnet, sieht die Grenze, an der ein Objekt aufhört, ein Geschäft zu sein.

Was Fix und Flip in Deutschland bedeutet

Fix and Flip, im Deutschen meist Fix und Flip oder Fix & Flip geschrieben: Gemeint ist immer dieselbe Strategie – eine Immobilie unter Marktwert kaufen, durch Sanierung aufwerten und innerhalb weniger Monate mit Gewinn weiterverkaufen. Das Modell stammt aus den USA und wurde von dort samt Vokabular importiert.

Der Import hat einen Haken, der in kaum einer Darstellung vorkommt: Die deutsche Transaktionsstruktur ist teurer und langsamer als die amerikanische. Zwei Punkte fallen besonders ins Gewicht.

• Sie zahlen zweimal Transaktionskosten. Beim Einkauf Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, beim Verkauf typischerweise Maklerprovision und Vermarktungskosten. Beides zusammen ist ein zweistelliger Prozentsatz des Kaufpreises – und beides fällt an, bevor eine einzige Wand gestrichen ist.
• Die kurze Haltedauer ist steuerlich der ungünstigste Fall. Was den Flip ausmacht, ist genau der Zustand, in dem der Gewinn voll besteuert wird.

Die Nulllinie: um wie viel der Verkaufspreis über dem Kaufpreis liegen muss

Wer sich mit Fix und Flip beschäftigt, stößt schnell auf eine aus dem amerikanischen Markt stammende Faustformel: Zahle höchstens 70 Prozent des erwarteten Verkaufswerts nach Sanierung, abzüglich der Sanierungskosten. Sie ist besser als ihr Ruf – aber sie beantwortet nur die halbe Frage, und ihr Bezug wird oft falsch verstanden. Bauen wir die Kette deshalb einmal vollständig auf.

Rechnen wir an einem bewusst einfachen Fall. Die Annahmen stehen ausdrücklich dabei, damit Sie sie durch Ihre eigenen ersetzen können.

Alle Positionen ohne den Kaufpreis summieren sich auf 114.500 € – bezogen auf 250.000 € Einkauf sind das rund 46 Prozent Aufschlag als Nulllinie, nicht als Gewinnziel. Wer das Objekt für 350.000 € verkauft, hat scheinbar 100.000 € verdient und tatsächlich 14.500 € verloren.

Wie belastbar sind diese 46 Prozent? Drei Stellschrauben bewegen sie am stärksten, und sie zeigen zugleich, dass die Größenordnung stabil bleibt: Mit 3,5 statt 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer sinkt die Nulllinie auf rund 43 Prozent, bei nur sechs statt zwölf Monaten Haltedauer ebenfalls auf rund 43 Prozent – kommt dagegen eine Käuferprovision von 3,57 Prozent hinzu, steigt sie auf rund 49 Prozent. Zwei Annahmen sind dabei bewusst zu Ihren Gunsten gewählt: Das Beispiel unterstellt keine Einkaufsprovision und verzinst nur den Kaufpreis, nicht das Sanierungskapital.

Die Rechnung rückwärts: was Sie bieten dürfen

Die Nulllinie beantwortet die falsche Frage. Sie sagt, was der Verkauf bringen muss – aber der Verkaufspreis ist die Größe, über die Sie am wenigsten bestimmen. Ihre Entscheidungsvariable ist der Kaufpreis. Also drehen wir die Rechnung um.

Drei Kostenarten hängen am Kaufpreis (Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, Zins), die übrigen sind von ihm unabhängig (Sanierung, Puffer, Verkaufskosten und der feste Anteil der Haltekosten – zusammen 84.500 €). Daraus wird eine Formel:

Höchstpreis = (erwarteter Verkaufspreis − 84.500 € − Zielgewinn) ÷ 1,12

Der Faktor 1,12 ist die Summe aus 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 Prozent Notar und Grundbuch und 4 Prozent Zins über zwölf Monate. Mit den Zahlen des Beispiels:

• Verlustschwelle: (350.000 − 84.500) ÷ 1,12 = rund 237.000 €. Oberhalb dieses Kaufpreises verlieren Sie Geld, selbst wenn alles nach Plan läuft.
• Für 20.000 € Gewinn vor Steuer: (350.000 − 84.500 − 20.000) ÷ 1,12 = rund 219.000 €.

Derselbe Kauf, der bei 250.000 € 14.500 € Verlust erzeugt, bringt bei 219.000 € rund 20.000 € vor Steuer. Die gesamte Differenz zwischen Geschäft und Fehlschlag liegt in diesen 31.000 € Einkaufspreis – nicht in der Bauausführung, nicht im Verkaufsgeschick.

Und damit zurück zur 70-Prozent-Regel: Auf dasselbe Beispiel angewendet – 0,70 × 350.000 − 60.000 – erlaubt sie einen Höchstpreis von 185.000 €. Sie ist also nicht zu lasch, sondern strenger als unsere Break-even-Rechnung, und sie hätte den Verlustfall verhindert. Der verbreitete Denkfehler liegt nicht in der Regel, sondern im Bezug: Ihre 30 Prozent Abstand beziehen sich auf den Verkaufswert und schließen die Baukosten aus, unsere 46 Prozent auf den Kaufpreis und schließen sie ein. Wer beide Prozentzahlen nebeneinanderlegt, vergleicht Ungleiches.

Was die Regel wirklich nicht leistet: Sie kennt nur Geld, keine Zeit. Sie unterstellt eine Sanierungssumme als feste Größe – und genau die ist es nicht, sobald ein Befund den Zeitplan verschiebt. Das ist die zweite Hälfte der Rechnung.

Wie belastbar Ihr Sanierungsbudget ist, entscheidet über das gesamte Vorhaben. Größenordnungen je Gewerk finden Sie unter Sanierungskosten im Altbau realistisch einschätzen; für eine erste eigene Rechnung können Sie den Sanierungskosten-Rechner nutzen.

Die vier Kostenklassen: warum nicht die teuersten Bauteile gefährlich sind

Aus bautechnischer Sicht ist die übliche Einteilung in „günstige" und „teure" Sanierungen für einen Flip wenig hilfreich. Entscheidend ist eine andere Frage: Wie gut lässt sich ein Bauteil vor dem Kauf beurteilen – und was passiert mit dem Zeitplan, wenn die Einschätzung nicht stimmt?

Die Pointe steckt in der letzten Spalte. Klasse 1 bis 3 verhandeln Sie im Kaufpreis – eine sichtbar schadhafte Dacheindeckung ist ein Argument, kein Risiko. Klasse 4 verhandelt dagegen Ihren Zeitplan, und beim Flip ist der Zeitplan die Rendite.

In der Zustandsbewertung zeigt sich das als Regelmäßigkeit, die man beim Kalkulieren im Blick behalten sollte: Die Streuung einer Kostenschätzung wächst nicht mit der Höhe des Postens, sondern mit seiner Verborgenheit. Eine sichtbare Dacheindeckung lässt sich auf eine überschaubare Bandbreite schätzen, eine Kellerabdichtung erst, wenn man weiß, woher das Wasser kommt – und das weiß man selten vor dem Kauf. Der Grund ist bauablauftechnisch: Klasse-4-Befunde erzwingen Wartezeiten, die sich durch Geld kaum verkürzen lassen.

• Feuchtigkeit setzt eine Trocknung voraus, bevor Estrich, Putz oder Bodenbelag aufgebracht werden dürfen – und „trocken" heißt hier gemessen, nicht geschätzt: Die Belegreife wird über eine CM-Messung nachgewiesen, eine Feuchtebestimmung mit Calciumcarbid. Ein Zementestrich braucht dafür je nach Dicke rund vier bis sechs Wochen. Steckt die Feuchte im Mauerwerk und wurde nachträglich abgedichtet, reden wir über Monate, bei stark durchfeuchteten Querschnitten über ein Jahr.
• Schadstoffverdacht verlangt Beprobung, Laborergebnis und – im Positivfall – Fachentsorgung durch qualifizierte Betriebe mit eigenen Terminkalendern.
• Statische Eingriffe brauchen einen Statiker und je nach Umfang eine bauaufsichtliche Genehmigung, die Behördenfristen folgt.
• Fehlende Genehmigungen für frühere An- und Umbauten müssen geklärt sein, bevor Sie weiterverkaufen – ein ungeklärter Schwarzbau ist beim Exit ein Preisabschlag oder ein Rücktrittsgrund.
• Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen begrenzen, was Sie tun dürfen. In einem Milieuschutzgebiet – einer sozialen Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB – ist die Modernisierung selbst genehmigungspflichtig; einen Anspruch auf Genehmigung haben Sie nur für die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands. Zusätzlich steht der Gemeinde dort ein Vorkaufsrecht zu (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB), das sie allerdings nicht ausüben darf, wenn das Grundstück den Zielen der Satzung entsprechend genutzt wird.
• Bestehende Mietverhältnisse gehen auf Sie über (§ 566 BGB). Bei einer Umwandlung in Eigentumswohnungen kommen das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und die Kündigungssperrfrist (§ 577a BGB) hinzu. Ein auffällig günstiges Angebot ist oft genau deshalb günstig.

Und hier schließt sich der Kreis zur Rechnung. Die Haltekosten der Beispielrechnung sind 12.500 € auf zwölf Monate – rund 1.040 € pro Monat. Eine dreimonatige Trocknung kostet damit gut 3.100 €, ein halbes Jahr Genehmigungsverzug rund 6.200 €. Das ist ein Fünftel bis fast die Hälfte des gesamten Verlusts aus dem Beispiel, ausgelöst durch einen Befund, der beim Kauf selbst nichts gekostet hat. Deshalb gilt für den Flip die umgekehrte Priorität gegenüber dem Eigenheimkauf: zuerst die unscheinbaren Klasse-4-Fragen, danach Bad und Böden.

Was Ihre eigene Sanierung an Pflichten auslöst

Mit dem Eigentümerwechsel übernehmen Sie die Nachrüstpflichten des Gebäudemodernisierungsgesetzes; bei einer Projektdauer von sechs bis zwölf Monaten fällt deren Zweijahresfrist meist hinter Ihren Verkauf, erledigt ist die Maßnahme damit aber nicht – ein informierter Käufer preist sie ein.

Wichtiger für einen Flip ist der Teil, den keine Terminplanung wegschiebt: Sobald Sie mehr als 10 Prozent der Fläche einer Bauteilgruppe erneuern, greifen für Fassade, Fenster oder Dachfläche gesetzliche Mindestanforderungen – bei einem Budget in der Größenordnung dieser Beispielrechnung ist die Schwelle schnell erreicht. Und in mehreren Bundesländern kann eine vollständige Erneuerung der Dachhaut eine Photovoltaikpflicht auslösen. Welche Länder das sind, welche Schwellen und Ausnahmen gelten und was das für die Kalkulation bedeutet, steht ausführlich unter Sanierungspflicht beim Hauskauf – dort finden Sie auch die Länderübersicht zur Solarpflicht.

Beim Verkauf werden Sie selbst zum Verkäufer

Dieser Punkt fehlt in den meisten Darstellungen und kann ein gelungenes Projekt nachträglich unwirtschaftlich machen. Wer ein Objekt saniert und weiterverkauft, wechselt die Rolle: Aus dem Käufer, der auf Mängel achten musste, wird der Verkäufer, der für sie einsteht. Drei Mechanismen greifen ineinander – von dem, der am leichtesten greift, zu dem, der am teuersten wird.

Was im Exposé steht, kann Vertragsinhalt werden. Ein Gewährleistungsausschluss erfasst keine Eigenschaft, die die Parteien vereinbart haben. Formulierungen wie „kernsaniert", „Keller trockengelegt" oder „Elektrik komplett erneuert" können eine vereinbarte Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB begründen – dafür braucht es weder Arglist noch Werkvertragsrecht. Wer mit einem Zustand wirbt, schuldet ihn. Beschreiben Sie deshalb, was Sie belegen können, und nichts darüber hinaus.

Der Gewährleistungsausschluss trägt nicht bei Arglist. Kaufverträge über gebrauchte Immobilien schließen die Sachmängelhaftung fast immer aus. Der Ausschluss gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer kennt und dem Käufer trotz Offenbarungspflicht verschweigt, und auch nicht, soweit er eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat (§ 444 BGB). Die strukturelle Besonderheit eines Flips: Sie haben das Haus geöffnet. Wer eine feuchte Wand gesehen und anschließend mit Trockenbau verkleidet hat, kann sich schwer auf Unkenntnis berufen – Ihre Kenntnis ist dokumentiert, durch Handwerkerrechnungen, Fotos und den eigenen Bauablauf.

Bei umfassender Sanierung kann Werkvertragsrecht gelten. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Verkäufer nach Werkvertragsrecht für Mängel des gesamten Bauwerks haftet, wenn er vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind (BGH, Urteil vom 16.12.2004 – VII ZR 257/03). Wie die Parteien den Vertrag bezeichnen, ist unerheblich, und die Grundsätze gelten auch, wenn die Sanierung bei Vertragsschluss bereits abgeschlossen war. Mängelansprüche bei Bauwerken verjähren dann erst fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB), und die Haftung lässt sich nicht einfach wegbedingen. Wann diese fünf Jahre beginnen, ist die unangenehmere Frage: Eine förmliche Abnahme findet in einem als Kaufvertrag ausgestalteten Erwerb oft gar nicht statt – meist löst erst eine konkludente Abnahme den Lauf aus, etwa Einzug oder vorbehaltlose Zahlung. Das Risikofenster ist deshalb nicht auf fünf Jahre begrenzt, sondern mindestens fünf Jahre lang.

Für die Kalkulation heißt das: Ein Flip endet nicht mit dem Notartermin. Entscheidend ist, was der Kaufvertrag Ihnen an Bauleistung zuschreibt – lassen Sie ihn vor der Vermarktung anwaltlich prüfen.

Spekulationssteuer, Zehnjahresfrist und die Drei-Objekt-Grenze

Die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn ein privates Veräußerungsgeschäft und wird mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz besteuert – also mit dem Satz, der auf den zuletzt verdienten Euro entfällt. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift in zwei Varianten: entweder wurde die Immobilie zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder sie wurde im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Wer leerstehend saniert und weiterverkauft, erfüllt beides nicht. Wer selbst einzieht und während der Sanierung dort wohnt, kann in die erste Variante fallen – eine Gestaltung mit engen Voraussetzungen, die vor den Kauf zum Steuerberater gehört.

Die Drei-Objekt-Grenze wird meist als Entwarnung gelesen, und genau darin liegt die Falle. Nach ihr liegt regelmäßig gewerblicher Grundstückshandel im Sinne von § 15 EStG vor, wenn jemand innerhalb von rund fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft. Sie ist aber ein von der Rechtsprechung entwickeltes Indiz, kein Grenzwert – und der Bundesfinanzhof wendet sie ausdrücklich nicht an, wenn ohnehin feststeht, dass die Tätigkeit von vornherein auf Veräußerung gerichtet war. Genau das beschreibt einen Flip. Schon das erste Objekt kann deshalb gewerblich sein.

Die Folgen sind anders gelagert, als meist erzählt wird. Die Gewerbesteuer selbst ist bei natürlichen Personen durch Freibetrag und Anrechnung auf die Einkommensteuer weitgehend neutralisiert. Teurer sind die Begleitfolgen: Die Objekte gelten als Ware statt als Anlagevermögen, es gibt also keine Abschreibung; oberhalb der Schwellen des § 141 AO (800.000 € Umsatz oder 80.000 € Gewinn, und erst nach Mitteilung des Finanzamts) kommt Buchführungspflicht hinzu; und die Einstufung wirkt auf die gesamte Kette zurück – auch frühere Verkäufe, die Sie für private Veräußerungsgeschäfte gehalten haben, können nachträglich gewerblich werden. Für die dem Handel zugerechneten Objekte entfällt der Schutz der Zehnjahresfrist.

Was vor dem Kauf entschieden wird

Die Rechnung dieses Beitrags läuft auf einen Punkt zu: Beim Flip entscheidet der Einkauf. Nach der Beurkundung sind Kaufpreis, Nebenkosten und baulicher Zustand feste Größen; steuern können Sie danach nur noch das Sanierungsbudget und die Dauer – und die Dauer hängt an genau den Klasse-4-Befunden, die Sie vorher hätten prüfen können.

Unter den Klasse-4-Fragen entscheiden zwei fast immer über den Zeitplan: die Feuchtigkeit und die Genehmigungslage. Beide lassen sich vor dem Kauf klären – die eine durch gezieltes Nachsehen im Keller und eine Feuchtemessung, die andere durch Einsicht in die Bauakte und eine Anfrage bei der Gemeinde. Klären Sie diese zuerst; Statik, Schadstoffe, Denkmal- und Milieuschutz, bestehende Mietverhältnisse und die Lasten in Abteilung II des Grundbuchs (also Wege-, Wohn- und Nießbrauchrechte) folgen unmittelbar danach.

Wie Sie den baulichen Zustand systematisch einordnen, beschreibt Bausubstanz bewerten; die Restlebensdauern der teuren Bauteile ordnet Lebensdauer von Bauteilen ein. Die vollständige Aufstellung der Kaufnebenkosten einschließlich Maklerprovision finden Sie in der Hauskauf-Checkliste.

Ein Hinweis zur Provision beim Einkauf, der Flipper überproportional trifft: Die gesetzliche Halbteilung der Maklerprovision nach §§ 656c und 656d BGB gilt nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB), und nur bei Einfamilienhäusern und Wohnungen. Wer erkennbar gewerblich einkauft, fällt aus diesem Schutz heraus und kann die volle Provision von bis zu 7,14 Prozent tragen – bei 250.000 € ein Unterschied von rund 8.900 €.

So unterstützt briven die Vorauswahl

briven ist eine digitale Vorprüfung, kein Gutachten – und für ein Flip-Vorhaben liegt der Nutzen weniger im einzelnen Objekt als in der Vorauswahl. Wer eine Flip-Strategie verfolgt, sichtet viele Objekte und kauft wenige. Genau dort ist eine schnelle, strukturierte Ersteinschätzung nützlich: Die Methodik schätzt Baujahr und typische Materialien der Bauteile ein und macht früh sichtbar, wo die teuren Unbekannten wahrscheinlich liegen – eine Elektroinstallation am Ende ihrer Nutzungsdauer, eine Heizung kurz vor dem Austausch, schadstoffverdächtige Baujahre. Ein Ergebnis liegt in der Regel in unter einer Stunde vor.

Das ist auch eine Kostenfrage: Eine Vollprüfung durch einen Sachverständigen für jedes gesichtete Objekt ist bei zwanzig Kandidaten nicht finanzierbar – eine Vorsortierung schon. Sie entscheidet, welche Objekte die Besichtigung überhaupt wert sind, und wo Sie dort gezielt hinsehen.

Die Grenze bleibt dieselbe wie bei jeder Fernprüfung: Ob der Keller tatsächlich trocken ist, ob hinter der Verkleidung ein Schaden steckt und ob die Statik trägt, klärt nur eine Prüfung vor Ort. Für Statik, Schadstoffe und die vertragliche Absicherung empfiehlt briven ausdrücklich einen Bausachverständigen, einen Statiker beziehungsweise einen Anwalt; für alles Steuerliche einen Steuerberater. Was ein datengestützter Gebäudecheck aus der Ferne leisten kann, steht in einem eigenen Beitrag.

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