Bauakte beim Bauamt einsehen: Ablauf, Vollmacht und was sie über das Haus verrät

Exposé und Grundriss zeigen, was jemand über das Haus erzählt. Die Bauakte zeigt, was die Behörde genehmigt hat. Den Abstand zwischen beiden sehen Sie erst, wenn Sie beide nebeneinanderlegen. Genau das lohnt sich vor der Unterschrift. Dieser Artikel ist ein Baustein Ihrer Hauskauf-Checkliste: Er zeigt, wie Sie an die Akte kommen, was Sie darin lesen und was ein Befund für den Kauf bedeutet.

Die Bauakte sehen Sie bei der unteren Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt oder Ihres Kreises ein. Als Kaufinteressent brauchen Sie dafür in der Regel eine schriftliche Vollmacht des Eigentümers. Gebühren und Wartezeit legt jede Behörde fest: Grundgebühren ab 10 bis 63 Euro, mit Statik oder großer Akte mehr; Wartezeit in zwei Beispielen von zwei Arbeitstagen bis sechs Wochen (Stand 2025/2026).

Was in der Bauakte steht – und was nicht

Die Bauakte enthält die baurechtlichen Entscheidungen und die technischen Nachweise zu einem Gebäude (so beschreibt es die Stadt Stuttgart, Stand 25.11.2025). In der Praxis sind das die Baugenehmigung mit ihren Auflagen und die genehmigten Pläne. Je nach Behörde gehören die Statik und spätere Genehmigungen dazu. Sie zeigt den genehmigten Zustand, nicht zwingend den gebauten.

Wer die Statik braucht, beantragt sie gezielt mit. Die Stadt Stuttgart führt sie als eigene Gebührenposition (53,60 Euro, Stand 25.11.2025). Bei einer Wohnung zeigt Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen, wie die beiden Dokumente der Baubehörde zu den übrigen WEG-Unterlagen passen.

Zwei Lücken sind normal. Erstens hinterlassen verfahrensfreie Vorhaben keine Genehmigung. Das gilt auch für freigestellte Vorhaben (Genehmigungsfreistellung bzw. Kenntnisgabe). Welche Vorhaben das sind, regelt jede Landesbauordnung selbst. Verfahrensfrei heißt nicht rechtsfrei: Auch solche Vorhaben müssen dem Baurecht entsprechen, etwa bei Abständen und Größe. Zweitens ist nicht jede Akte vollständig erhalten. Eine dünne oder fehlende Akte beweist deshalb keinen Schwarzbau. Sie verschiebt aber die Beweisfrage. Mehr dazu im Abschnitt zum Schwarzbau weiter unten.

Das Baulastenverzeichnis ist ein eigenes Verzeichnis und nicht Teil der Bauakte. Was Sie dazu klären sollten, steht in der Hauskauf-Checkliste. Wie Sie aus der Akte ein belastbares Baujahr ableiten, ordnet Baujahr vom Haus herausfinden ein.

Ein Beispiel zeigt, wie eine Akte als Baugeschichte zu lesen ist: Genehmigt sind 1962 die Errichtung, 1978 eine Garage und 1994 ein Anbau. Auf dem Luftbild von 2008 sitzt eine Gaube auf dem Dach – in der Akte findet sich dazu kein Eintrag.

Wer die Bauakte einsehen darf

Einsicht bekommen der Eigentümer und wer von ihm bevollmächtigt ist. Je nach Land genügt auch ein berechtigtes Interesse, wenn Sie es glaubhaft machen. Als Kaufinteressent ist die Vollmacht des Eigentümers der sichere Weg. Die Regeln setzen Land und Behörde. Deshalb weichen sie voneinander ab.

Vier Beispiele zeigen die Bandbreite:

• Bayern (BayernPortal, Stand 01.06.2026): Nach Abschluss des Verfahrens gibt es keinen Anspruch auf Akteneinsicht. Die Behörde kann potenziellen Käufern bei berechtigtem Interesse aber Einsicht geben (Ermessen). Auch Bevollmächtigte können Einsicht erhalten. Rechtsgrundlagen laut Portal: Art. 13 und 29 BayVwVfG sowie Art. 66 BayBO.
• Bremen (service.bremen.de, Stand 29.09.2026): Sie weisen Eigentum oder Erbbaurecht nach. Auch Bevollmächtigte mit Vollmacht sind zugelassen. Zugelassen sind außerdem Personen mit berechtigtem Interesse (etwa mit Erbschein). Das gilt nur für abgeschlossene Vorhaben.
• Nürnberg (Bauarchiv der Stadt, Gebühren ab 01.07.2026): Sie brauchen einen Eigentumsnachweis (Grundbuchauszug, Grundsteuerbescheid oder Kaufvertrag) und gegebenenfalls eine Vollmacht. Sie darf nicht älter als ein Jahr sein.
• Verband Wohneigentum NRW (Beitrag vom 05.06.2025): Interessenten können bei der Bauaufsicht Einsicht nehmen. Dafür brauchen sie eine Vollmacht des Eigentümers.

Viele Behörden, etwa die Stadt Stuttgart, haben ein eigenes Formular für die Vollmacht. Wer nur die Baugenehmigung einsehen will, stellt denselben Antrag bei derselben Behörde. Die Genehmigung liegt in der Bauakte. Manche Behörden rechnen Pläne und Genehmigungen getrennt von der ganzen Akte ab (Stuttgart). Oder der Verkäufer beantragt als Eigentümer die Kopien selbst und zeigt sie Ihnen.

Was in die Vollmacht gehört

Wer die Bauakte einsehen will, braucht eine Vollmacht, die der Behörde ohne Rückfrage genügt. Das ist eine Empfehlung, kein Pflichtkatalog. Maßgeblich ist das Formular der Behörde. Suchen Sie es vorher auf deren Seite. Üblich sind:

• Name und Anschrift von Eigentümer und Bevollmächtigtem,
• Objektadresse und Flurstück,
• der Umfang: Einsicht, Kopien oder Scans, ausdrücklich auch die Statik,
• Datum und Unterschrift des Eigentümers,
• gegebenenfalls eine Ausweiskopie und ein Eigentumsnachweis.

Das Datum hat eine Folge: Die Stadt Nürnberg nimmt nur Vollmachten an, die höchstens ein Jahr alt sind. Eine ältere Vollmacht hilft Ihnen dort nicht mehr, etwa aus einem früheren Kaufversuch.

So läuft die Einsicht ab: Antrag, Wartezeit, Gebühren

Sie stellen einen Antrag bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. Das ist etwa das Landratsamt bzw. die Kreisverwaltung, die kreisfreie Stadt oder eine größere kreisangehörige Stadt. Je nach Ort heißt die Stelle Bauordnungs-, Baurechts- oder Bauaufsichtsamt. Die Behörde holt die Akte aus dem Archiv. Dann sehen Sie sie mit Termin vor Ort ein oder erhalten sie digital. Kopien kosten extra.

Was der Antrag kostet und wie lange die Behörde braucht, zeigen vier Beispiele. Jede Zeile nennt Behörde und Stand, weil es keine bundesweit einheitliche Zahl gibt.

Orientierung, keine Zusage: Jede Behörde setzt Gebühren nach ihrem Kostenrecht fest. Fragen Sie bei der zuständigen Stelle nach dem aktuellen Stand. In diesen vier Beispielen reichen die Grundgebühren von mindestens 10 bis 63 Euro. Mit Statik oder großer Akte wird es deutlich mehr (Stuttgart: Statik 53,60 Euro, gesamte Akte 28,50 Euro je angefangene Viertelstunde; Bremen: je weitere angefangene 30 MB 30 Euro). Eine Wartezeit nennen nur zwei Beispiele, von zwei Arbeitstagen (Stuttgart) bis sechs Wochen (Bremen). Eine Faustregel wie „ein bis zwei Wochen“ trifft nur einen Teil davon.

Genehmigt ist nicht gebaut: der Abgleich zwischen Akte und Haus

Die Akte zeigt, was genehmigt wurde. Ob das Haus heute so aussieht, zeigt nur der Vergleich mit dem Bestand. Legen Sie die genehmigten Grundrisse und Ansichten neben das Exposé und gehen Sie das Haus damit ab. Jede Abweichung ist zunächst eine Frage an den Verkäufer, noch kein Urteil.

Sechs Punkte decken die häufigsten Abweichungen ab:

Am schwersten wiegt Punkt 6: Eine Wand steht im Plan, fehlt im Haus, und der Verkäufer kann keinen Statik-Nachweis vorlegen. Dann kann jemand eine tragende Wand ohne Statiker entfernt haben. Vor Ort sehen Sie das oft nicht. Ist alles verputzt, wirkt der Raum völlig normal. Ein fachgerechter Durchbruch verrät sich durch einen eingezogenen Stahlträger mit Abkastung. Es gibt aber auch den Heimwerker, der eine Wand für nicht tragend hielt und sie einfach entfernt hat. Dem Augenschein können Sie dann nicht trauen. Verlässlich ist nur der Vergleich der alten Pläne aus der Bauakte mit dem Ist-Zustand. Die Pläne zur Besichtigung mitzubringen, ist selten üblich. Gerade deshalb lohnt es sich.

Nach unserer Einschätzung begegnet Ihnen noch häufiger ein anderer Fall: das Dachgeschoss, das als Wohnraum genutzt wird, aber als Abstell- oder Nebenraum genehmigt ist. Das erkennen Sie nur mit der Baugenehmigung. Schauen Sie dort nach, ob der Raum als Wohn- oder als Nutzfläche eingetragen ist.

Amtliche Luftbilder mehrerer Jahrgänge datieren An- und Aufbauten unabhängig von der Akte; wie das geht, steht in Baujahr vom Haus herausfinden. Warum nicht genehmigte Umbauten so leicht zu übersehen sind, erklärt versteckte Mängel beim Hauskauf: Sie verbergen sich hinter fertigen Oberflächen.

Schwarzbau erkennen: was eine fehlende Genehmigung für Sie bedeutet

Ein Schwarzbau ist ein Bau oder eine Nutzung ohne die nötige Genehmigung. Das gilt auch, wenn der Bau von ihr abweicht. Bestandsschutz entsteht nicht dadurch, dass Jahre vergehen. Auch eine Verjährungsfrist für das Einschreiten der Behörde gibt es nicht (Verband Wohneigentum NRW, 05.06.2025). Wer Bestandsschutz geltend macht, muss ihn belegen. Nach dem Kauf sind das Sie.

Formell und materiell: wann ein Bau geschützt ist

Geschützt ist ein Bau vor allem durch eine gültige Genehmigung. Fachleute nennen das formelle Legalität. Fehlt sie, kann trotzdem Schutz bestehen: wenn der Bau bei seiner Errichtung dem damaligen Recht entsprach (materielle Legalität). Zeit allein begründet keinen Bestandsschutz, auch nicht nach Jahrzehnten. Der Schutz kann auch wieder enden. Das passiert etwa, wenn sich die Nutzung wesentlich ändert oder ganz aufhört. Leerstand allein genügt dafür nach heutiger Rechtsprechung meist nicht (Deutsches Architektenblatt, 05.10.2022). Ob sich ein Bau nachträglich genehmigen lässt, hängt von seiner Genehmigungsfähigkeit ab. Ohne Prüfung im Einzelfall kann das niemand sicher sagen.

Eingriffe in die Statik: der Nachweis entscheidet

Fragen Sie bei jedem Eingriff in die Statik: War eine Statikerin oder ein Statiker beteiligt? In vielen Ländern ist die Änderung tragender Teile in Wohnhäusern verfahrensfrei. Die Akte zeigt dann keinen Eintrag. Die Einzelheiten unterscheiden sich: Bayern nimmt Wohngebäude ohne Beschränkung auf eine Gebäudeklasse aus (Art. 57 BayBO). Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen gelten nur für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2, das sind vor allem kleinere Wohnhäuser. In Nordrhein-Westfalen muss zusätzlich eine berechtigte Fachperson dem Bauherrn die Standsicherheit bescheinigen (§ 62 BauO NRW). Bitten Sie den Verkäufer deshalb um einen solchen Nachweis. Das gilt für die entfernte tragende Wand ebenso wie für Fenster, die nachträglich in eine tragende Wand eingebaut wurden. Kann der Verkäufer den Nachweis nicht vorlegen, lassen Sie den Eingriff vor dem Kauf von einer Statikerin vor Ort bewerten. Bleibt die Standsicherheit offen, lautet unsere Einschätzung: Kaufen Sie nicht. Niemand weiß, welche Schäden schon entstanden sind und welche noch kommen. Bei kleinen senkrechten Schlitzen für Elektro oder Sanitär sind Sie meist verhandlungsfähig. Lange waagerechte oder tiefe Schlitze in tragenden Wänden lassen Sie von einer Statikerin ansehen.

Was die Bauaufsicht anordnen kann

Ein Beispiel aus Nordrhein-Westfalen: Widerspricht ein Bau dem Baurecht, kann die Bauaufsicht ihn ganz oder teilweise abreißen lassen. Das gilt, wenn sich ein rechtmäßiger Zustand nicht anders herstellen lässt. Eine rechtswidrige Nutzung kann sie verbieten (§ 82 Abs. 1 BauO NRW, Fassung seit 02.07.2021). Die anderen Landesbauordnungen kennen ähnliche Befugnisse. Voraussetzungen und Praxis unterscheiden sich.

Wer was beweisen muss

Der Eigentümer muss beweisen, dass eine Genehmigung vorliegt oder der Bau Bestandsschutz hat. Fehlen die Unterlagen, muss er Belege für die frühere Rechtmäßigkeit selbst beschaffen (Architektenkammer NRW, Beitrag vom 29.09.2014). Wegsehen der Behörde ist keine Duldung. Für den Hauskauf zählt bei jedem Schwarzbau vor allem eines: Mit dem Haus übernehmen Sie diese Beweisfrage. Was der Verkäufer heute nicht belegen kann, müssen später Sie belegen.

Was ein Befund für Kaufvertrag und Preis bedeutet

Eine fehlende Baugenehmigung ist beim Kauf regelmäßig ein Sachmangel. Dann fehlt die rechtlich gesicherte Erlaubnis, das Haus wie vorgesehen zu nutzen (BGH, 12.04.2013, V ZR 266/11). Ein Befund aus der Akte gehört deshalb vor die Beurkundung. Er kann den Preis senken, eine Regel im Kaufvertrag nötig machen oder gegen den Kauf sprechen.

Im entschiedenen Fall fehlte für eine als Wohnung verkaufte Dachgeschosseinheit die Genehmigung zur Wohnnutzung. Das Bauamt untersagte sie später. Der Bundesgerichtshof sah den Mangel darin, dass die Behörde die Nutzung verbieten kann. Für den Vorwurf der Arglist reicht es nach derselben Entscheidung nicht, dass sich dem Verkäufer der Mangel hätte aufdrängen müssen. Kaufverträge über gebrauchte Häuser schließen die Mängelhaftung meist aus. Nach dem Kauf hilft der Sachmangel dann in der Regel nur bei Arglist. Wann Arglist vorliegt, ordnet versteckte Mängel beim Hauskauf ein. Kennen Sie den Mangel beim Vertragsschluss, sind Ihre Mängelrechte ausgeschlossen (§ 442 BGB). Was das für bekannte Befunde heißt, erklärt Haus kaufen: ja oder nein?.

Drei Wege bleiben, wenn die Akte eine Abweichung zeigt:

1. Der Verkäufer klärt die Abweichung, wenn nötig mit einer nachträglichen Genehmigung vor der Beurkundung.
2. Sie besprechen mit dem Notar, wie der Kaufvertrag den Befund regelt.
3. Sie rechnen den Befund in den Preis ein – oder nehmen Abstand vom Kauf.

Ein Sonderfall ist das Dachgeschoss, das ohne Genehmigung als Wohnraum genutzt wird. Hier ist Verhandeln und nachträglich genehmigen lassen ein gangbarer Weg, wenn Sie ehrlich rechnen. Rechnen Sie nicht nur mit den Bauarbeiten für die Genehmigung. Das Amt kann den Rückbau verlangen oder die Wohnnutzung untersagen. Dazu kommen Auflagen zu Brandschutz und Schallschutz, die erhebliche Mehrkosten auslösen können. Eine Pauschalzahl gibt es dafür nicht, der Betrag hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie ihn vor dem Kauf von einer bauvorlageberechtigten Planerin oder einem Planer einschätzen. Haben Sie die Kosten eingeplant und hält die Planerin den Ausbau für genehmigungsfähig, ist der Kauf vertretbar.

Für Formulierungen im Vertrag sind der Notar oder eine Anwältin zuständig, nicht dieser Artikel. Was nach der Beurkundung bis zur Übergabe gilt, steht in Hauskauf nach dem Notartermin.

Wie briven die Genehmigungslage einordnet

Die Analyse von briven liest Werte aus Dokumenten, die Sie hochladen, etwa der Baugenehmigung. Sie stellt die Werte den übrigen Quellen gegenüber und vergleicht auch Luftbilder aus mehreren Jahren. So datiert sie Anbauten, Umbauten und Aufbauten. Widersprüche löst sie nicht auf. Sie zeigt sie mit niedrigerer Konfidenz an. Den größeren Ablauf beschreibt der Überblick zur Gebäudeanalyse.

Die Grenze ist klar: briven ist eine digitale Vorprüfung und kein Gutachten. Es erteilt keine Rechtsberatung. Die Analyse kann keine Bauakte einsehen und keine Genehmigungslage feststellen. Sie zeigt, wo sich der Abgleich mit der Akte lohnt.

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