Hauskauf nach dem Notartermin: was bis zur Übergabe passiert

Die Unterschrift beim Notar ist geleistet, die Schlüssel sind noch nicht da. Dieser Beitrag setzt genau dort an, wo die Hauskauf-Checkliste endet: bei der Beurkundung. Was davor passiert – Unterlagen prüfen, besichtigen, die Bausubstanz einschätzen, kalkulieren – bündelt die Checkliste bereits vollständig; hier geht es ausschließlich um das Fenster danach. Was Sie vor der Unterschrift am Entwurf prüfen lassen können, steht unter Kaufvertrag prüfen lassen.

Nach dem Notartermin sind Sie gebunden, aber noch nicht Eigentümer. Zuerst wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, dann fordert der Notar Sie mit der Fälligkeitsmitteilung zur Zahlung auf. Mit der Zahlung folgt meist die Übergabe, und erst ab dann tragen Sie im Regelfall das Risiko neuer Schäden. Eigentümer werden Sie mit der Umschreibung im Grundbuch.

Was die Beurkundung schon bewirkt hat – und was noch nicht

Mit der Unterschrift beim Notar sind Sie an den Kaufvertrag gebunden – Eigentümer sind Sie damit noch nicht. Zwei Zeitpunkte sind entscheidend: Besitz, Nutzen, Lasten und die Gefahr für neue Schäden gehen mit der Übergabe über, das Eigentum und die Gebäudeversicherung erst gemeinsam mit der Umschreibung im Grundbuch.

Auflassungsvormerkung: warum vorher kein Geld fließt

Die Auflassungsvormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung ab, bevor Sie zahlen (§ 883 BGB): Verkauft oder belastet der Verkäufer das Grundstück danach noch einmal, wirkt das Ihnen gegenüber nicht. Der Notar beantragt sie direkt nach der Beurkundung; wie schnell sie eingetragen wird, bestimmt allein das Grundbuchamt.

Sie ist regelmäßig die erste der Fälligkeitsvoraussetzungen, die der Notar vor der Zahlungsaufforderung prüft – ohne sie fließt kein Geld.

Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung: wann das Geld fließt

Die Kaufpreiszahlung nach dem Notartermin erfolgt erst, wenn der Notar Ihnen schriftlich die Fälligkeitsmitteilung schickt – niemals vorher und niemals an eine andere Kontoverbindung als die im Vertrag oder in der Mitteilung genannte. Der Notar bestätigt darin, dass die vertraglich vereinbarten Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind; Ihre Zahlungsfrist beginnt erst mit Zugang dieses Schreibens.

Was der Notar vor der Fälligkeit prüft

Als typische Voraussetzungen prüft der Notar üblicherweise:

• die im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung
• das Negativzeugnis der Gemeinde zum gemeindlichen Vorkaufsrecht (§ 28 BauGB)
• die Löschungsunterlagen für Grundschulden und sonstige Belastungen des Verkäufers
• erforderliche Genehmigungen – bei einer Eigentumswohnung gegebenenfalls die Zustimmung der Verwaltung, wenn die Teilungserklärung das vorsieht (§ 12 WEG)

Direktzahlung an den Verkäufer ist der Regelfall. Ein Notaranderkonto (§ 57 BeurkG) bleibt die Ausnahme für Fälle mit einem berechtigten Sicherungsinteresse – etwa wenn sich Fälligkeitsvoraussetzungen ungewöhnlich lange hinziehen.

Wenn die Bank nicht rechtzeitig auszahlt

Damit Ihre finanzierende Bank pünktlich zahlt, muss meist zuerst die Grundschuld für Ihren Kredit eingetragen sein – über die Belastungsvollmacht, die der Kaufvertrag der Bank üblicherweise einräumt. Klären Sie diesen Ablauf frühzeitig mit Bank und Notar. Bei Zahlungsverzug drohen typischerweise Verzugszinsen, und nach einer Nachfrist kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten. Zudem unterwerfen Sie sich in vielen Verträgen wegen der Kaufpreisforderung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Schalten Sie bei absehbaren Verzögerungen frühzeitig Notar und Bank ein.

Grunderwerbsteuer und Unbedenklichkeitsbescheinigung: der Taktgeber bis zum Grundbuch

Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat (§ 22 GrEStG) – und die setzt voraus, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt, gesichert oder gestundet ist. Die Steuer wird spätestens einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG); wer sofort zahlt, verkürzt die Wartezeit auf die Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Woraus sich die Grunderwerbsteuer und die übrigen Kaufnebenkosten im Einzelnen zusammensetzen und wann sie in welcher Reihenfolge fällig werden, steht im Beitrag Kaufnebenkosten beim Hauskauf; die Höhe für Ihr Bundesland rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner. Die Steuersätze selbst wiederholen wir hier nicht.

Wer trägt das Risiko zwischen Notartermin und Übergabe?

Schäden, die vor der Übergabe entstehen, trägt im Regelfall der Verkäufer: Er trägt bis dahin die Gefahr, dass das Haus zufällig beschädigt wird oder untergeht; mit der Übergabe geht sie auf Sie über (§ 446 BGB). Viele Kaufverträge koppeln die Übergabe an die vollständige Kaufpreiszahlung. Was in Ihrem konkreten Fall gilt, entscheidet aber immer der Vertrag.

Zwei verschiedene Risiken

Zwei Risiken lassen sich leicht verwechseln, sind aber rechtlich getrennt zu betrachten. Das Risiko für Altmängel – Schäden, die bei Vertragsschluss schon vorhanden waren – regelt der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag; dazu ausführlich Versteckte Mängel beim Hauskauf. Was zwischen Besichtigung und Notartermin neu entsteht, sollte vor der Beurkundung offengelegt oder im Vertrag festgehalten werden. Das Risiko für neue Schäden, die zufällig erst zwischen Beurkundung und Übergabe entstehen, folgt dagegen dem Gefahrübergang nach § 446 BGB – und das ist das Thema dieses Abschnitts.

Ein allgemeiner Gewährleistungsausschluss erfasst solche neuen Mängel nach der Rechtsprechung im Zweifel nicht (BGH, 24.01.2003 – V ZR 248/02); anders nur, wenn der Vertrag das ausdrücklich regelt. Den Einzelfall klärt ein Anwalt.

Der gesetzliche Grundsatz: § 446 BGB

Nach § 446 BGB gehen mit der Übergabe die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf Sie über – ebenso die Nutzungen (etwa Miete, falls das Haus vermietet ist) und die Lasten (etwa Grundsteuer). Vereinfacht: Ab der Übergabe ist ein Zufallsschaden Ihr Risiko, davor das des Verkäufers.

Was im Kaufvertrag dazu typischerweise steht

Regelmäßig sehen Kaufverträge vor, dass Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr gemeinsam mit der vollständigen Kaufpreiszahlung übergehen – nicht erst mit der Beurkundung und nicht erst mit der Umschreibung. Bis dahin muss der Verkäufer das Objekt typischerweise ordnungsgemäß erhalten und bewirtschaften. Mitverkaufte Einbauten oder Inventar stehen im Vertrag aufgeführt, und die Übergabe erfolgt im Zustand der Besichtigung, gewöhnliche Abnutzung ausgenommen.

Wenn im Fenster ein Schaden entsteht: fünf Schritte

1. Sofort dokumentieren – mit Datum, Fotos, Uhrzeit und, soweit relevant, der Wetterlage.
2. Verkäufer und Notar unverzüglich schriftlich informieren.
3. Versicherungsfall melden lassen: Das übernimmt der Verkäufer als Vertragspartner der Versicherung; fordern Sie sich die Bestätigung an.
4. Kaufpreis nicht eigenmächtig zurückhalten oder kürzen – klären Sie ein Zurückbehaltungsrecht erst anwaltlich (Verzugsrisiko, siehe oben).
5. Die Übergabe nur mit schriftlichem Vorbehalt im Protokoll annehmen.

Gebäudeversicherung: Sie geht mit dem Eigentum über, nicht mit dem Schlüssel

Nach § 95 VVG tritt der Erwerber zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs in die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag ein – bei einem Grundstück ist das die Umschreibung im Grundbuch, nicht die Übergabe. Zwischen Übergabe und Umschreibung tragen Sie deshalb häufig schon die Gefahr für neue Schäden, während der bestehende Versicherungsvertrag noch auf den Verkäufer läuft.

Sie selbst können den übergegangenen Vertrag sofort oder zum Ende der laufenden Versicherungsperiode kündigen, allerdings nur innerhalb eines Monats nach dem Eigentumserwerb, also nach der Umschreibung (§ 96 Abs. 2 VVG); wussten Sie von der Versicherung nichts, läuft dieser Monat erst ab Kenntnis. Der Versicherer kann seinerseits mit einem Monat Frist kündigen, und zwar innerhalb eines Monats, nachdem er von der Veräußerung erfahren hat (§ 96 Abs. 1 VVG). Verkäufer oder Erwerber müssen die Veräußerung dem Versicherer zudem unverzüglich anzeigen (§ 97 VVG); unterbleibt das, kann der Versicherer bei einem später eintretenden Schaden leistungsfrei sein – sofern er den Vertrag mit Ihnen so nicht geschlossen hätte und die Veräußerung nicht bereits anderweitig kannte (§ 97 Abs. 1 S. 2, Abs. 2 VVG). Zeigen Sie die Veräußerung deshalb am besten sofort nach der Umschreibung an, im Idealfall gemeinsam mit dem Verkäufer.

Prüfen Sie deshalb schon vor der Übergabe im Kaufvertrag, ob der Verkäufer verpflichtet ist, die Gebäudeversicherung bis zur Umschreibung aufrechtzuerhalten, und ob Ihnen die Versicherungsansprüche bereits ab dem Besitzübergang abgetreten werden. Ist das nicht geregelt, klären Sie es vor der Übergabe mit Notar und Verkäufer. Eine zusätzliche eigene Gebäudeversicherung ab dem Besitzübergang führt dagegen zur Doppelversicherung, weil der Altvertrag mit der Umschreibung ohnehin kraft Gesetzes auf Sie übergeht (§ 95 VVG).

Die Übergabe: was ins Übergabeprotokoll gehört

Ins Haus dürfen Sie mit der Übergabe – im Regelfall, nachdem Sie den Kaufpreis vollständig gezahlt haben, also nicht schon mit dem Notartermin und nicht erst mit dem Grundbucheintrag. Das Übergabeprotokoll hält fest, in welchem Zustand Sie das Haus in genau diesem Moment übernehmen.

Ins Übergabeprotokoll gehören:

• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser sowie Wärmemengenzähler oder der Füllstand des Heizöltanks
• Schlüssel nach Art und Anzahl (Haustür, Keller, Briefkasten, Garage)
• Zustand jedes Raums, mit datierten Fotos
• Mitverkauftes Inventar, abgeglichen mit der Liste im Kaufvertrag
• Unterlagen: Bedienungsanleitungen, letzter Schornsteinfeger-Bescheid, Energieausweis, Baupläne, Wartungsnachweise
• Neue Schäden seit der Besichtigung, ausdrücklich mit Vorbehalt vermerkt
• Datum und Unterschrift beider Seiten

Aus der Steuerung von Modernisierungs- und Großinstandhaltungsprojekten in der Wohnungswirtschaft eine Erfahrung, die sich unmittelbar überträgt: Im Streitfall entscheidet meist das, was mit einem datierten Fotoprotokoll belegt ist. Ein Übergabeprotokoll ohne Fotos ist im Zweifel nur eine Erinnerung.

Mit dem Eigentümerwechsel beginnen außerdem die gesetzlichen Nachrüstfristen – welche das sind, ordnet der Beitrag Sanierungspflicht beim Hauskauf ein; die Frist selbst wiederholen wir hier nicht.

Bei einer Eigentumswohnung

Beim Wohnungskauf verläuft der Ablauf nach dem Notartermin weitgehend wie beim Haus – mit einer Ergänzung: Sieht die Teilungserklärung eine Veräußerungsbeschränkung vor, braucht die Übertragung zusätzlich die Zustimmung der Verwaltung (§ 12 WEG), und diese Zustimmung kann selbst zur Fälligkeitsvoraussetzung werden. Hausgeld und Lasten gehen intern meist mit dem vertraglich vereinbarten Besitzübergang über, sofern der Kaufvertrag das so regelt. Wie sich ein vor dem Kauf beschlossener, aber erst danach fälliger Sonderumlage-Betrag zwischen Verkäufer und Ihnen verteilt, erklärt der Beitrag Eigentumswohnung kaufen: Unterlagen im Detail – das wiederholen wir hier nicht.

Wie lange dauert es vom Notartermin bis zum Einzug?

Vom Notartermin bis zur Übergabe vergehen bei einem Hauskauf erfahrungsgemäß meist einige Wochen, bis zur Umschreibung im Grundbuch oft mehrere Monate. Wie lange der gesamte Ablauf nach dem Notartermin dauert, bestimmen dabei überwiegend Stellen, auf die Sie selbst wenig Einfluss haben – allen voran Grundbuchamt, Gemeinde und Finanzamt.

Diese Tabelle sortiert die Dauer nach der Stelle, die das Tempo bestimmt – anders als die Ablauftabelle in der Hauskauf-Checkliste, die denselben Zeitraum nach den einzelnen Schritten auflistet. Von der Einigung bis zum Eintrag als Eigentümer im Grundbuch vergehen in der Praxis, wie dort beschrieben, meist mehrere Monate.

So ordnet briven diesen Abschnitt ein

briven prüft die Bausubstanz vor der Beurkundung mit einer Vorprüfung. Sie gehört vor Schritt 6 der Hauskauf-Checkliste, nicht in das Fenster danach. Die datierten Fotos und Unterlagen, die Sie für diese Vorprüfung ohnehin sammeln, dienen Ihnen später als Vergleichsbasis für das Übergabeprotokoll: Was war schon bei der Besichtigung da, was ist neu? briven bleibt dabei eine Vorprüfung und kein Gutachten; eine Einschätzung entsteht in der Regel in unter einer Stunde, ersetzt aber keine Prüfung vor Ort.

Häufige Fragen